แบงก์ชาติ ปลดล็อคเกณฑ์LTV ตามคำเรียกร้อง มีผลทันที 20 ม.ค.63 โดยกู้บ้านหลังแรกต่ำ 10 ลบ.ได้ 110% จากเดิม 100% บ้านหลัง 2 วางดาวน์ 10% หากผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปี จากเดิมต้องรอผ่อนครบ 3 ปี คาดหนุนสินเชื่ออสังหาฯ ทั้งระบบโต 5% ด้าน AP พุ่งนำกลุ่ม โบรกฯ ชูหุ้นเด่น AP-LH-PSH-SPALI-ORI-ANAN
***ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV กู้หลังแรกได้ 110%
นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพระบบสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท. ปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)สำหรับสัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 สำหรับมูลค่าบ้านที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านที่ระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม เป็นต้นไป ทั้งนี้ คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าว จะส่งผลให้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบในปีนี้เติบโตเพิ่มขึ้น 5% จากปีก่อนที่เติบโต 10.8%
สำหรับกลุ่มบ้านที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่ออยู่อาศัยจริง ยังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประ
กัน
***วางดาวน์ 10% กู้บ้านหลัง 2 ต่ำ 10 ลบ. (ต้องผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปี)
ด้านสัญญาที่ 2 สำหรับระดับราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนหลังแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป ให้วางเงินดาวน์ 10% จากเดิมจะต้องผ่อนหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป และหากผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี ยังต้องวางเงินดาวน์ที่ระดับ 20% ขณะที่สัญญาที่ 3 ขึ้นไป ยังคงวางเงินดาวน์ที่ระดับ 30%
***ลดดาวน์เหลือ 10% สำหรับกู้บ้านหลังแรก 10 ลบ.ขึ้นไป (จากเดิมดาวน์ 20%)
ส่วนกลุ่มบ้านระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทนั้น สำหรับสัญญาที่ 1 กำหนดวงเงินดาวน์ใหม่เป็น 10% จากเดิมจะต้องวางขั้นต่ำ 20% ด้านสัญญาที่ 2 ยังกำหนดสัญญาที่ 20% และสัญญาที่ 3 ขึ้นไปวงเงินดาวน์ 30%
***เผยยังไม่จำเป็นต้องถึงขั้นยกเลิกเพดาน LTV ซื้อบ้านหลัง 2
“เราพบว่า ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง” นายรณดล กล่าว
นายรณดล กล่าวว่า นอกจากนี้ ธปท.ยังได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น ทั้งนี้ การปรับปรุงหลักเกณฑ์ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 20 มกราคม เป็นต้นไป
***ยอมรับคลายเกณฑ์รอบนี้ ตอบสนองข้อเสนอแนะจากทุกภาคส่วน
ทั้งนี้ การปรับเกณฑ์ดังกล่าวนั้น เป็นผลจากการที่ ธปท.ได้ติดตามและประเมินผลของมาตรการ LTV รวมทั้งรับฟังความเห็นและข้อเสนอแนะจากทุกภาคส่วนอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มั่นใจว่ามาตรการบรรลุวัตถุประสงค์และไม่กระทบต่อประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ธปท.ได้ผ่อนปรนกรณีผู้กู้ร่วมให้เสมือนไม่เป็นการกู้ หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหลังนั้น เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แค่ต้องการช่วยเหลือผู้กู้หลักให้ได้สินเชื่อ
อย่างไรก็ตาม ธปท.พร้อมพิจารณาปรับมาตรการหากพบว่า มาตรการตึงเกินไปหรือส่งผลกระทบข้างเคียงที่มากเกินควร
***ใช้ LTV มา 11 เดือน พบสินเชื่อบ้านแนวสูงติดลบ
นายรณดล กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับมาตรการ LTV ที่ดำเนินงานมา 11 เดือน พบว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ยังขยายตัว โดยผู้กู้สัญญาแรกไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ ขณะที่การเก็งกำไรชะลอลงและมาตรฐานการให้สินเชื่อรัดกุมขึ้น โดยในช่วง 11 เดือน (มกราคม-พฤศจิกายน 2562) พบว่า จำนวนบัญชีสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ของระบบการเงินเติบโต 10.8% โดยเป็นแนวราบเติบโต 17.8% ด้านแนวสูงติดลบ
*** AP นำทัพหุ้นอสังหาฯ พุ่ง ติด Top10 หุ้นที่ราคาบวกแรงสุด
สำรวจหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ พบว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เป็นหุ้นอสังหาฯ ที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่น ติดอันดับหุ้นที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากสุด 10 อันดับแรกของ SET โดยระหว่างวันปรับขึ้นไปสูงสุดที่ 7.75 บาท ต่ำสุดที่ 7.50 บาท ก่อนจะปิดการซื้อขายที่ 7.55 บาท เพิ่มขึ้น 0.25 บาท หรือ 3.42% มูลค่าการซื้อขาย 113 ล้านบาท
*** โบรกฯ คาดช่วยลด Downside Risk ต่อประมาณการกลุ่มฯ ปี63
บล.เอเซียพลัส กล่าวว่า ที่ผ่านมาการบังคับใช้มาตรการ LTV ใหม่ ตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากถูกจำกัดด้วย LTVให้กู้ได้น้อยลงเพราะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% (เมื่อเทียบกับบ้านหลังแรกที่วางดาวน์ 0-10%)
พิจารณาจากข้อมูล ธปท. พบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่โดยรวม 9M62 ในส่วนสัญญาที่ 2 ขึ้นไปได้ปรับตัวลดลง 19.5% YoY (กลุ่มแนวราบลดลง 2.1% YoYและคอนโดฯ ลดลง 32% YoY)
ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการ 16 รายภายใต้ Coverage ของฝ่ายวิจัย มียอด Presale (รวม JV) หดตัวไป 28% YoY อยู่ที่ 2.03 แสนล้านบาท มาจากยอดขายคอนโดฯ (สัดส่วน 49%) ชะลอตัว 36% YoY ส่วนแนวราบ (สัดส่วน 51%) ลดลง 18% YoY ด้านผลประกอบการกลุ่มฯ 9M62 มีกำไรปกติ 2.4 หมื่นล้านบาท ลดลง 17% YoY
โดยสรุปเชื่อว่า Sentiment บวกจากการเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่นอกจากจะช่วยลด Downside Risk ต่อประมาณการกลุ่มฯ ปี 2563 แต่อาจสร้าง Upside ส่วนเพิ่ม รวมถึงทิศทางผลประกอบการ Q4/62 ของกลุ่มฯ ที่ปกติจะทำจุดสูงสุดของปี และความน่าสนใจเรื่องเงินปันผลที่จะประกาศเดือน ก.พ. นี้ จะขับเคลื่อนราคาหุ้นในกลุ่มฯ
*** ชูหุ้นเด่น AP-LH-PSH-SPALI-ORI-ANAN
บล.เอเซียพลัส แนะนำหุ้นเด่น ได้แก่ LH (FV@B12.00) คาดกำไร Q4/62 โดดเด่นและ Div Yield ปีละ 7% รวมถึง AP (FV@B8.90) คาดกำไรจะสูงขึ้นรายไตรมาสตั้งแต่ Q4/62 ถึงตลอดปี 2563 ที่จะเติบโต ในระดับ 15% yoy อีกทั้งคาดหมาย Div Yield 4-5% ต่อปี (จ่ายปีละ 1 ครั้ง) และ PSH (FV@B18.50)ราคาหุ้นยัง Underperform กลุ่มฯ หนุนเงินปันผลสูงเฉลี่ย 8% ต่อปี
บล.ซีจีเอส - ซีไอเอ็มบี แนะนํา ซื้อเก็งกําไร AP ANAN-LH-LPN-QH-PSH-SC-SPALI และ SIRI หาก ธปท. ปลดล็อคเกณฑ์ LTV จริง น่าจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัวขึ้นได้หลังจากที่ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาอย่างมาก
ทั้งนี้ คาดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่ปรับลดลงมาแรงจากเกณฑ์ดังกล่าวนับจากเริ่มใช้มาตรการดังกล่าวจะกลับมาฟื้นตัวได้ดีซึ่งประกอบไปด้วย ANAN -30% นับตั้งแต่เดือนเม.ย. 19, LPN -28%, SC -22%, SIRI -21%, PSH -16%, QH -12%, SPALI -5% และ LH -4.7% (ในขณะที่ AP +3.5%)
"ซีจีเอส - ซีไอเอ็มบี" ยกให้ AP-LH-SPALI เป็นหุ้นเด่นกลุ่มอสังหาฯ โดยมีราคาเป้าหมาย 8.40 บาท, 11.70 บาท และ 22.30 บาทตามลําดับ
บล.เคทีบี (ประเทศไทย) มีมุมมองเป็นบวก กลุ่มอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นคอนโด (ORI, ANAN) หาก ธปท.มีการผ่อนเกณฑ์ LTV ในส่วนของสัญญาที่ 2 จะช่วยคลายความกดดันและเพิ่มยอดขายได้ดีขึ้น
หุ้นเด่นกลุ่มอสังหาน ได้แก่ SPALI (ซื้อ / เป้า 20.00 บาท) จากแนวโน้มกำไรปี 2020 ที่จะเติบโตได้ดีกว่ากลุ่ม +8% YoY โดยคาดว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาครัฐมากสุด และ ORI (ซื้อ / เป้า 8.50 บาท) จาก Valuation ที่ถูกสุดในกลุ่ม 2020E PER ที่ 6.3 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 7.3 เท่า และคาดว่าจะได้ผลบวกมากสุดหาก ธปท.มีการผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับ ANAN (ถือ / เป้า 3.10 บาท) เราคาดว่าราคาหุ้นจะปรับตัวขึ้นระยะสั้นจากข่าวนี้
