ธปท.กังวล! ทำอสังหาฯทั้งประเทศระส่ำ จับตาเอกชนเร่งโอน-ดึงกำลังซื้อล่วงหน้าก่อนบังคับใช้

แบงก์ชาติเตรียมออกกฎเหล็กคุมสินเชื่อ LTV Limit 80% ทำอสังหาฯทั้งประเทศระส่ำ ผู้ประกอบการโวยตลาดไม่ได้ร้อนแรงขืนใช้ยาแรงทำตลาดชะงักงัน เสนอ 7 แนวทางลดพิษยา หวังแบงก์ชาติแก้ปัญหาให้ถูกจุด จับตาเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนมาตรการบังคับใช้ หวั่นตัวเลขอสังหาฯบวม ดึงกำลังซื้อล่วงหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ต้องเรียกว่า ระส่ำ จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาเตือนหลายครั้งถึงข้อกังวลเกี่ยวกับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การซื้อเกร็งกำไร มีความเสี่ยงของภาวะฟองสบู่ โดยเตรียมที่จะออกมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ หรือ LTV ไม่เกิน 80% โดยมีวัตถุประสงค์หลัก เพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ไม่กระตุ้นให้เกิดการก่อหนี้จนเกินตัว ลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ และดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน มาตรการที่ออกมาจะควบคุม คือ สินเชื่อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สัญญาที่ 2 โดยจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวัน 1 มกราคม 2562

การออกมาเตือนแบบถี่ยิบของธปท. ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงิน เกิดข้อกังวล ว่ามาตรการที่ธปท. จะออกมาบังคับนั้น จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมากในระสั้นและระยะกลาง เนื่องจากการกำหนด LTV limit 80% นั้นหมายความว่าผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องวางเงินดาวน์ 20% ซึ่งการเพิ่มเงินดาวน์ดังกล่าวผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่จะโอนหลังวันที่ 1 มกราคม 62 จะต้องหาเงินก้อนมาเพิ่มให้ถึง 20%

เมื่อวันที่ 11 ตุลาคมที่ผ่านมา ธปท.ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยภาคอสังหาฯฯ ได้เสนอ 7 แนวทางเรียกร้องให้ธปท.ปรับแก้ไขมาตรการ เพื่อไม่ให้เปลี่ยนจากมาตรการป้องกันกลายเป็นยาแรงจนทำให้ตลาดอสังหาฯเกิดภาวะชะงักงัน

จับตาเร่งโอนก่อนมาตรการบังคับใช้

สิ่งที่น่าจับตามองหลังจากนี้จนถึงวันที่ 1 มกราคา 62 คือการธปท.รับปากจะนำสิ่งที่สถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาฯนำเสนอกลับไปพิจารณา แต่ก็ไม่ได้รับปากว่าจะแก้ไข นอกจากนี้สิ่งที่น่าจับตามองอีกคือการเร่งโอนให้ทันก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งการเร่งโอนดังกล่าวอาจทำให้กำลังซื้อในอนาคตถูกดึงมาซื้อก่อนวันที่ 1 มค. 62 ก่อน และจะทำให้ตัวเลขอสังหาฯบวม ดึงกำลังซื้อล่วงหน้ามาซื้อก่อนเริ่มมาตรการ เหมือนกับที่เคยเกิดมาแล้วในทุกมาตรการที่ผ่านมา หลังจากนั้นตลาดก็จะเริ่มชะลอตัว

ข้อกังวลดังกล่าว นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า การเร่งโอนจะทำให้รายได้ในปี 62 เทมาอยู่ในปี 61 และจะส่งผลกระทบต่อเป้าหมายยอดโอนในปี 62 ซึ่งบริษัทไม่มีแผนที่จะให้ลูกค้าเร่งโอนเพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบจากมาตรการ แต่จะปล่อยให้การโอนเป็นไปตามแผนที่วางเอาไว้เดิม

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้มีการเติบโตร้อนแรง เช่นในปี 55-56 หลังน้ำท่วมใหญ่ แต่เป็นการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป เกณฑ์วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือ มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ถือเป็นยาแรงเกินไป สำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน นอกจากนี้ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกด้วย

สำหรับสถิติจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลตั้งแต่มกราคา-สิงหาคม 61 บ้านแนวราบมีจำนวน 23,008 ยูนิต คอนโดมิเนียม 38,892 ยูนิต ลดลง 30% เมื่อเทียบกับปี 60 ที่มีจำนวน 32,779 ยูนิต ซึ่งบ้านจัดสรรเปิดใหม่จะไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงในแต่ละปีจะมีประมาณ 45,000 ยูนิต/ปี ขณะที่คอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในช่วง มกราคม - สิงหาคม 61 มีจำนวน 38,892 ยูนิต ลดลง 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดเปิดใหม่จำนวน 41,392 ยูนิต รวมที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทุกประเภทปี 61 มีจำนวน 61,900 ยูนิต ลดลง 17% จากปี 60 ที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่จำนวน 74,171 ยูนิต

ส่วนตัวเลขการโอนกรรมสิทธ์ในช่วง มกราคม-กรกฎาคม 61 เทียบกับช่วงเดียวกันในปี 60 ปรับเพิ่มขึ้นในทุกประเภท โดยแนวราบ เพิ่มขึ้น 25% จาก 43,115 ยูนิต ในปี 60 เพิ่มเป็น 53,970 ยูนิตในปี 61 แนวสูงเพิ่มขึ้น 31% จาก 39,239 ยูนิตในปี 60 เพิ่มขึ้นเป็น 51,547 ยูนิตในปี 61 รวมที่อยู่อาศัยทุกประเภท ปี 61 ยอดจะทะเบียนเพิ่มขึ้น 28% จาก 82,354 ยูนิตในปี 60 เป็น 105,517 ยูนิต

สำหรับมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ ทั่วประเทศพบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยในปี 2559 มีมูลค่า 586,050 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% ปี 60 จำนวน 633,991 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.2% ส่วนในปีนี้ครึ่งปีแรกมูลค่า 325,172 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.5%

ตลาดบ้านจัดสรร ไม่มีการเก็งกำไร ไม่มีฟองสบู่และไม่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติ ในขณะที่กลุ่มเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯมีสัดส่วนไม่ถึง 10% ของตลาด มักจะจองซื้อและขายต่อก่อนการโอนและไม่ขอสินเชื่อ ส่วนผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุน มีสัดส่วนประมาณ 15-20% เป็นลักษณะการซื้อเพิ่มให้เช่าหวังผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง และเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนประเภทอื่น

ส่วนภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีสัญญาณของการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯของไทย ซึ่งการปรับขึ้นของราคาคอนโดฯ เกิดจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ส่วนภาวะล้นตลาดในคอนโดฯระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้นมีสัดส่วนตลาดไม่เกิน 10% ของตลาดคอนโดฯโดยรวมผู้ซื้อในกลุ่มนี้กว่า 50% ของจำนวนผู้ซื้อในกลุ่มนี้จะชำระเป็นเงินสด

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในตลาดอสังหาของไทย สามารถซื้อได้เฉพาะคอนโดฯเท่านั้นและไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยขาย ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้ขอสินเชื่อจากธนาคารไทย ส่วนกรณีที่มีการกู้เกินกว่าราคาขาย และมีเงินทอนแยกออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่ 1 เป็นการกระทำผิดปกติ คือผู้ซื้อมาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่โครงการพึ่งเปิดโครงการและเริ่มก่อสร้างในระหว่างก่อสร้าง ก็ผ่อนดาวน์ 20-30 งวด ผู้ขายจึงกำหนดการเก็บเงินจอง เงินทำสัญญา และพเงินดาวน์รวมกัน บางโครงการ 15-20% ของราคาซื้อ-ขาย ซึ่งเกินกว่าที่ LTV กำหนดไว้เมื่อมีการขอสินเชื่อ ผู้กู้ก็จะขอสินเชื่อตามเกณฑ์ LTV คือ 90% ของราคา แต่มียอดคงเหลือที่ต้องชำระให้ผู้ขายเพียง 75-85% จึงมีเงินทอน 5-15% กลับไปที่ผู้ซื้อ

กรณีที่ 2 เป็นกรณีผู้ขาย,ผู้ซื้อ และสถาบันการเงิน ร่วมกันทำสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่เกินราคาขายสุทธิ หรือในจำนวนยูนิตที่มากกว่าจำนวนยูนิตที่มี หรือมีข้อเสนอผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่าปกติในกรณีดังกล่าวเป็นกรณีที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเพียง 1-2 ราย กับสถาบันการเงิน 1-2 รายจึงไม่ใช่กรณีปกติที่ทำกัน จึงควรลงโทษสถาบันการเงินที่ร่วมมือในการกระทำดังกล่าว แต่ไม่ควรเอามาใช้กับผู้สุจริตที่มีจำนวนมาก

สำหรับข้อเสนอแนะ ของภาคเอกชน อาทิ ควรระบุคำจำกัดความของ “บ้านหลังที่สอง”ให้ชัดเจน กล่าวคือ ควรเป็นกรณีที่ผู้ซื้อยังคงมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินอยู่แล้ว 1 สัญญาและต้องการขอกู้เพิ่มอีก 1 สัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับความหมายของบ้านหลังที่สองที่ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์แล้ว 1 หลัง

2.การสร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้กู้ร่วมมากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 คนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง และถูกนับเป็นสัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือไม่

3.เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 เพราะ ปัจจุบันผู้จบการศึกษาใหม่ หรือผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ หลังแรกเพื่อเพียงพอกับการอยู่อาศัยเท่านั้น หลังจากเริ่มทำงาน 5-6 ปี หรือมีครอบครัวจะหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น แต่สัญญาสินเชื่อเดิมยังผ่อนอยู่และยังขายไม่ได้ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มลูกค้าที่มีบ้านชานเมืองที่ยังผ่อนชำระสินเชื่ออยู่ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าและมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้ที่ทำงาน จึงต้องการซื้อเพื่อความสะดวกสบาย

4. เสนอให้มีระยะเวลาให้ผู้ซื้อทั้งที่ซื้อแล้วรอโอนกรรมสิทธิ์และกำลังจะซื้อ ได้มีการเตรียมตัวและปรับตัว และขอให้ ธปท.ท เลื่อนการบังคับใช้มาตรการเป็นวันที่ 1 ก.ค. 2562 จากที่ธปท.เสนอให้ใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2562

5.เสนอให้บังคับใช้ LTV limit 80% สำหรับขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 โดยไม่นับรวมบ้านจัดสรรที่เป็นอุปสงค์ที่แท้จริง ไม่มีการเก็งกำไรหรือการลงทุน เป็นต้น

ด้านดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หากต้องการออกมาตรการจริง อยากให้ดำเนินการเป็นขั้นบันได หรือ ทยอยปรับ เพื่อให้ผู้ประกอบการ และประชาชนได้มีเวลาปรับตัวและเตรียมความพร้อม เนื่องจากมองว่า การดำเนินนโยบายไม่สามารถทำได้เร็ว ไม่เช่นนั้นอาจกระทบกับลูกค้ารายย่อยได้ นอกจากนี้อยากให้ธปท. แยกประเภทของสินเชื่อออก เช่น สินเชื่อบุคคล หรือ การซื้อประกันชีวิตพ่วง ให้คำนวณหรือคิดเฉพาะสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน ระบุว่า สาเหตุที่มีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท จนทำให้เกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้น เนื่องจากแบงก์รัฐบางแห่งหันมารุกตลาดบ้านเกินกว่า 10 ล้านบาท แต่เนื่องจากไม่ได้อยู่ในการควบคุมกำกับดูแลของ ธปท.จึงทำให้สามารถใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่ล่อใจจนลูกค้าจากธนาคารพาณิชย์ย้ายธนาคารรัฐไปเป็นจำนวนมาก ทำให้ธนาคารพาณิชย์หันมาลดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อแข่งกับธนาคารของรัฐและรักษาฐานลูกค้าตัวเองจนทำให้สินเชื่อบางส่วนกลายเป็น NPL

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอแนะทั้งจากฟากของสถาบันการเงินและภาคเอกชน รวมถึงการเปิดรับฟังข้อคิดเห็นจากประชาชนผ่านระบบออนไลน์ในวันที่ 22 ตุลาคมนี้ ธปท.รับปากจะนำไปพิจารณา แต่ไม่รับปากว่าจะแก้ไขมาตรการที่จะออกมาหรือไม่ ซึ่งต้องรอลุ้นกันต่อไปว่าธปท.จะยังคงยืนตามมาตรการเดิมที่ประกาศไส้แต่แรก หรือปรับแก้เพื่อไม่ให้มาตรการป้องกันกลายเป็นยาแรงจนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯได้