FINNOMENA REVIEW
ตลาดผันผวน ลงทุนอะไรดี? หนีไปอสังหาฯ ด้วยกองทุน
PHATRA PROP-D
Created by:
Weerapon BangWak (Crisisman)
Key Highlights
- เข้าสู่ปี 2019 หลายสำนักออกมาทำนายว่าเศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวในปีนี้ นอกจากนี้ตลาดยังเปราะบางมากขึ้น บ่งบอกอย่างมีนัยว่าหลังจากนี้การลงทุนในตลาดหุ้นคงไม่หอมหวานอย่างที่เคยเป็นมาอีกแล้ว แต่ยังมีทางออกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในยามตลาดไม่เป็นใจเช่นนี้ นั่นก็คือ การแบ่งสัดส่วนเงินลงทุนในพอร์ตการลงทุนไปลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์
- ตามธรรมชาติแล้ว การขยายตัวของอสังหาฯ มักเป็นไปตามแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจ ในปี 2019 พบว่าภูมิภาคเอเชียมีการขยายตัวที่ประมาณ 6.3% ในปี 2019 สูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจโลกซึ่งอยู่ที่ประมาณ 3.5% อย่างชัดเจน
- PHATRA PROP-D เป็นกองทุนที่เน้นลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ REITs, Infrastructure fund และหุ้นของบริษัทจดทะเบียนในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาฯ พร้อมนโยบายปันผลที่สร้างกระแสเงินสด ในปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรกเป็น REITs ในประเทศและต่างประเทศซึ่งก็คือ ประเทศสิงคโปร์ Introduction
ย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2018 คงไม่มีใครคาดคิดว่าตลาดจะร่วงแบบเทกระจาด 2-3 ครั้ง ภายในปีเดียว โดยเฉพาะช่วงปลายปีที่หลายตลาดหุ้นทั่วโลกปรับตัวลงแตะระดับ 20% เข้าสู่ปี 2019 หลายสำนักออกมาทำนายว่าเศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวในปีนี้ จุดที่เห็นได้อย่างเด่นชัด คือการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน สาเหตุหลักเกิดจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ซึ่งสัญญาณดังกล่าวสะท้อนออกมาผ่านการปรับลดคาดการณ์รายได้ของบริษัทจดทะเบียนในสหรัฐฯ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมืองในยุโรป
นอกจากนี้ตลาดยังเปราะบางมากขึ้น มีการเทกระจาดขายแบบไม่มีปี่ไม่มีขลุ่ยทุกครั้งที่มีข่าวน่ากังวลใจ บ่งบอกอย่างมีนัยว่าหลังจากนี้การลงทุนในตลาดหุ้นคงไม่หอมหวานอย่างที่เคยเป็นมาอีกแล้ว
แต่ยังมีทางออกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในยามตลาดไม่เป็นใจเช่นนี้ครับ นั่นก็คือ การแบ่งสัดส่วนเงินลงทุนในพอร์ตการลงทุนไปลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์
…และกองทุนที่จะแนะนำ มีชื่อว่า PHATRA PROP-D**
กองทุนนี้เน้นลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) พร้อมสร้างกระแสเงินสดผ่านนโยบายปันผล
ก่อนจะลงในรายละเอียด ขอพาทุกท่านไปดูภาพรวมตลาดทั่วโลกก่อนครับ…
ตามธรรมชาติแล้ว การขยายตัวของอสังหาฯ มักเป็นไปตามแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจ ดังนั้นพิจารณาจากคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจทั่วโลกโดย IMF (รูปที่ 1) พบว่าภูมิภาคเอเชียมีการขยายตัวที่ประมาณ 6.3% ในปี 2019 สูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจโลกซึ่งอยู่ที่ประมาณ 3.5% อย่างชัดเจน
ส่วนแนวโน้มการขยายตัวของสังคมเมือง เรียกได้ว่ามีช่องให้ขยับขยายได้อีกมาก ปัจจุบันภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีสัดส่วนของสังคมเมืองประมาณ 50% นอกจากนี้ทั้งสัดส่วนประชากรวัยทำงาน การเติบโตของค่าจ่างแรงงานมีแนวโน้มสูงกว่าทั้งโลก
การลงทุนใน REITs นอกจากได้รับผลตอบแทนในรูปของ Capital gain แล้ว ยังมีอีกผลตอบแทนที่ต้องคำนึง คือ เงินปันผล (Dividend yield) โดยมักเปรียบเทียบเป็นส่วนต่าง (Spread) กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตร พบว่าส่วนต่างดังกล่าวในประเทศไทยอยู่ที่ 3.21% ส่วนสิงคโปร์อยู่ที่ 2.71% ด้านอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (Price to Book ratio) ของ REITs ไทยและสิงคโปร์อยู่ที่ประมาณ 1.1 - 1.3 เท่า
เจาะลงไปที่การขยายตัวของออฟฟิศอันเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลตอบแทนของ REITs ซึ่งพิจารณาจากอุปสงค์และอุปทาน อัตราการเช่า และแนวโน้มค่าเช่าในอนาคต จากรูปที่ 4 จะเห็นว่าทั้งกรุงเทพฯ และสิงคโปร์อยู่ในช่วงขยายตัวอีกครั้ง ขณะที่ค่าเช่าและการเช่าออฟฟิศก็ปรับตัวขึ้นอีกครั้ง หลังหดตัวลงตลอด 2 ปีก่อนหน้านี้ (รูปที่ 5)
ปลายปีที่ผ่านมา ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ ออกมาส่งสัญญาณชะลอตัวการปรับขึ้นดอกเบี้ย เมื่อตลาดรับรู้ว่าอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นได้ยากขึ้น ก็ส่งผลให้สินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสดผ่านเงินปันผลกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง
นอกจากนั้น หากมองในมุมการกระจายความเสี่ยงแล้ว ก็ต้องเปรียบเทียบความสัมพันธ์กับตลาดหุ้น ซึ่งข้อมูลจาก Bloomberg (รูปที่ 6) แสดงให้เห็นว่า REITs ของไทยมีความสัมพันธ์กับตลาดหุ้นไทยเพียง 0.175 และตลาดหุ้น S&P 500 ที่ 0.021 ขณะที่ REITs สิงคโปร์มีความสัมพันธ์กับตลาดหุ้นไทยอยู่ที่ 0.297 และตลาดหุ้น S&P 500 ที่ 0.172 นับได้ว่ามีความสัมพันธ์กันในระดับต่ำ ดังนั้นเมื่อมองในมุมการกระจายความเสี่ยงแล้ว เรียกได้ว่าเป็นอีกทางเลือกในเวลาที่ตลาดผันผวน
เจาะลึก PHATRA PROP-D…หาศักยภาพ จากการบริหารงาน
PHATRA PROP-D หรือชื่อเต็มคือ กองทุนเปิดภัทร พร็อพเพอร์ตี้ เซคเตอร์ - ดิวิเดนด์ เป็นกองทุนที่เน้นลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ REITs, Infrastructure fund และหุ้นของบริษัทจดทะเบียนในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาฯ พร้อมนโยบายปันผลที่สร้างกระแสเงินสด มีการป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนตามดุลยพินิจเนื่องจากมีสัดส่วนการลงทุนในต่างประเทศ ที่มาพร้อมข้อดี คือ ลดการกระจุกตัว เพิ่มการกระจายความเสี่ยง อีกทั้งยังสร้างโอกาสคว้าผลตอบแทนในตลาดต่างประเทศอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม คงจะธรรมดาเกินไปหากจะไม่เจาะลึกลงไปยังสินทรัพย์ที่กองทุนลงทุนอยู่ และที่น่าสนใจที่สุดคงหนีไม่พ้นฝีมือการบริหารจัดการ ซึ่งส่วนที่ผมมักใช้ในการพิจารณา คือ เปรียบเทียบการปรับสัดส่วนการลงทุนในอดีตกับสภาพตลาด ณ ขณะที่มีการปรับสัดส่วนการลงทุน เพื่อสังเกตมุมมองการลงทุนและการตอบสนองต่อมุมมองดังกล่าวของผู้จัดการกองทุน (รูปที่ 8)
จากภาพ จะพบว่ามีการปรับเปลี่ยนสัดส่วนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม โดยช่วงปลายปี 2017 ที่อสังหาฯ สิงคโปร์อยู่ในช่วงขาลง กองทุน PHATRA PROP-D หลีกเลี่ยงความเสี่ยงดังกล่าว และคงสัดส่วนการลงทุนในตลาดกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยไว้สูง จากนั้นตลอดปี 2018 ที่ตลาดกองทุนอสังหาฯ และ REITs สิงคโปร์เริ่มปรับตัวขึ้น กองทุน PHATRA PROP-D เริ่มเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs สิงคโปร์ เช่น AREIT SP, CT SP
ในปัจจุบันกองทุน PHATRA PROP-D มีทรัพย์สินที่ลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรก เป็น REITs ในประเทศและต่างประเทศซึ่งก็คือ ประเทศสิงคโปร์ เมื่อลงลึกไปที่รายละเอียดการลงทุนก็พบว่ามีการลงทุนใน REITs และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานในประเทศ รวมถึงบางส่วนในหุ้นสามัญที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Developer นอกจากนั้นยังกระจายการลงทุนไปยัง REITs ในประเทศสิงคโปร์
รายชื่อสินทรัพย์ที่ PHATRA PROP-D ลงทุนสูงสุด มีอะไรบ้าง?
CPNREIT
ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ห้างสรรพสินค้ากลุ่มเซ็นทรัล อาทิเช่น Central Plaza พระราม 2, Central Plaza ปิ่นเกล้า และอาคารสำนักงาน, Central Festival พัทยาบีช และโรงแรม Hilton พัทยา ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 80-99%
ด้วยไลฟ์สไตล์ของคนกรุงค่อนข้างสรุปได้ค่อนข้างแน่ชัดว่าอัตราการเช่าน่าจะอยู่ในระดับดังกล่าวต่อไป เรียกได้ว่ารายได้ค่อนข้างมีเสถียรภาพ นอกจากนี้ยังเพิ่มช่องทางสร้างรายได้ไปยังอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวซึ่งเป็นจุดเด่นของประเทศไทย ผ่านการลงทุนในโรงแรม Hilton พัทยา
AREIT SP
ลงทุนในสิทธิกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ของอสังหาฯ ในประเทศสิงคโปร์และออสเตรเลีย อาทิเช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ โกดังและท่าเรือ นอกจากนี้แล้ว “ความหลากหลาย” เป็นอีกจุดเด่นของการลงทุนในอสังหาฯ ประเทศสิงคโปร์ ซึ่งไม่ได้มีแค่ออฟฟิศหรือห้างสรรพสินค้า แต่ยังมีพื้นที่อาคารสำหรับอุตสาหกรรมเฉพาะ เช่น กลุ่ม Biomedical, วิศวกรรมที่ต้องการความแม่นยำสูง และต้องยอมรับกันตามตรงว่าสิงคโปร์มีความเชี่ยวชาญและก้าวหน้าห่างไปหลายขุม
ด้านอัตราการเช่าเฉลี่ยของอสังหาฯ ในพอร์ตอยู่ในระดับ 91% เมื่อย้อนกลับไปดูในอดีตก็มีค่าเฉลี่ยใกล้เคียงระดับดังกล่าว บ่งบอกเสถียรภาพด้านรายได้ของกอง REIT
CT SP (CapitaLand Mall Trust)
เน้นลงทุนในสิทธิ์การเช่า (Leasehold) ของห้างสรรพสินค้าย่านกลางเมืองและชานเมืองในประเทศสิงคโปร์ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 98% ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา และในปี 2019 กอง REIT จะมีแรงหนุนจากการเปิด Funan DigitalLife mall และเพิ่มสิทธิใน West Gate Mall
แล้วค่าธรรมเนียมของ PHATRA PROP-D เป็นยังไงบ้าง?
แน่นอนว่าเมื่อพูดถึงการลงทุนต้องมีคำว่าผลตอบแทนเข้ามาในหัวเป็นลำดับแรก แต่สำคัญที่สุดซึ่งต้องคำนึงทุกครั้งก่อนตัดสินใจลงทุน คือ ค่าธรรมเนียม กองทุน PHATRA PROP-D มีค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บ 0.942% และค่าธรรมเนียมการขายเพียง 0.25% ถือว่าเป็นค่าธรรมเนียมที่สมเหตุสมผล เมื่อคำนึงถึงสัดส่วนการลงทุนในต่างประเทศ และการป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน
สรุป
สำหรับใครที่มองว่าตลาดการเงินทั่วโลกเริ่มผันผวนมากขึ้น กำลังกังวลกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก การกระจายสัดส่วนการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs เพื่อลดความผันผวนของพอร์ตโดยรวม อีกทั้งยังสร้างกระแสเงินสดผ่านการปันผลก็เป็นอีกทางหนึ่งเลือกที่น่าสนใจครับ
เพิ่มเติม
- REITs (Real Estate Investment Trust) คือ กองทรัพย์สินซึ่งสามารถลงทุนในอสังหาฯ ทุกรูปแบบ สามารถลงทุนในอสังหาฯ ต่างประเทศ และอสังหาฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จได้ ผู้จัดการกอง REITs สามารถเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. ก็ได้
สนใจลงทุนในกองทุนที่ยอดเยี่ยมที่สุด ประเภท Property & REITs
ดูรายละเอียดเพิ่มเติม คลิกที่นี่ ข้อมูลอ้างอิง *https://www.finnomena.com/fund/PHATRA%20PROP-D http://phatraasset.com *
คำเตือน
ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน | ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต | ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน เนื่องจากการป้องกันความเสี่ยงขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้จัดการกองทุน | ข้อมูลและการคาดการณ์ที่ปรากฏในบทความนี้จัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลในอดีตร่วมกับการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน แต่ทั้งนี้ไม่อาจรับรองความสมบูรณ์แท้จริงและความแม่นยำของการวิเคราะห์ข้อมูลในอนาคตได้