นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยาปี 2562 ซัพพลายเปิดขายใหม่มี 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปี (2558-2562) แต่พบว่าสวนทางกับดีมานด์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ส่งผลให้มีซัพพลายเหลือขายในตลาดมากกว่า 25,000 ยูนิต
ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในพัทยาช่วงครึ่งปีหลัง 2562 มีซัพพลายเปิดใหม่ 10,592 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกที่มีจำนวน 4,953 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 5,639 ยูนิต คิดเป็นอัตราเติบโต 113.85% ในจำนวนนี้ซัพพลายเปิดขายใหม่มากกว่า 5,100 ยูนิตพัฒนาโดยนักลงทุนจากประเทศจีนที่สนใจเข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียมในพัทยา เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าหลักชาวจีน โดยโควต้าต่างชาติส่วนใหญ่ในพัทยาเต็ม 49% ในทุกพื้นที่ เหลือแค่บางโครงการในทำเลจอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น
คาดการณ์ว่า ยังมีปัจจัยบวกจากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC อาทิ การเซ็นสัญญาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดระยะที่ 3 (ช่วงที่ 1) และรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออกมูลค่า 290,000 ล้านบาท
สำหรับทำเลการลงทุนพบว่า“ย่านจอมเทียน” ผู้ประกอบการสนใจพัฒนาโครงการใหม่มากที่สุด เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากเทียบกับทำเลพัทยาใจกลางเมืองหรือวงศ์อมาตย์ มีที่ดินรอการพัฒนาจำนวนมาก ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ 2,000 ยูนิต และมีคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างขายกว่า 50 โครงการ
“จอมเทียนเป็นทำเลเรดโอเชียน ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจหยุดการขายและการก่อสร้างชั่วคราว ทั้งปัญหาขาดเงินทุน ยอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ บางรายประกาศขายโครงการให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อนำไปพัฒนาต่อไป หลายโครงการมีการเปลี่ยนมือ และเตรียมนำกลับมาพัฒนาอีกครั้งโดยผู้ประกอบการใหญ่ในพื้นที่”
ทำเล “พระตำหนัก” เป็นทำเลยอดนิยมแต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กหรือขนาดกลาง พื้นที่อื่นๆ เช่น “วงศ์อมาตย์-เมืองพัทยา” มีโครงการเปิดขายใหม่ค่อนข้างน้อยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากที่ดินที่มีจำกัด ราคาขายค่อนข้างสูง ต่างจากจอมเทียนที่มีการเปิดใช้ถนนเส้นทางใหม่ (ถนนจอมเทียน สาย 2) เปิดหน้าดินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2553-2556
ล่าสุด บิ๊กแบรนด์กลุ่ม AWC-บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมืองพัทยา เริ่มก่อสร้าง 2563 คาดว่าแล้วเสร็จใน 3-4 ปี รองรับกลุ่มลูกค้า EEC
จากการสำรวจดีมานด์ ณ ครึ่งปีหลัง 2562 อัตราการขายเฉลี่ยตลาดคอนโดฯ พัทยาอยู่ที่ 73% ปรับเพิ่มขึ้น 1,600 ยูนิตเทียบกับครึ่งปีแรก 2562 โดยภาพรวมมียูนิตเหลือขายมากกว่า 25,000 ยูนิตในทุกพื้นที่ โดยทำเล “จอมเทียน-นาจอมเทียน” มีคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด พื้นที่เหลือขายน้อยที่สุดคือ“วงศ์อมาตย์” จำนวน 580 ยูนิต
รูปแบบการขายที่มีผลตอบรับดีจากลูกค้าเป็นโครงการที่การันตีผลตอบแทนการเช่า กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก อัตราผลตอบแทนรายได้ เช่น 5% 3 ปี, 6% 5 ปี หรือ 7% 3 ปี เป็นต้น บางรายการันตีการเช่า 10% 10 ปี
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมริมทะเลสูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลจากชายหาด บางโครงการขายเฉลี่ย 160,000 บาท/ตารางเมตรในพื้นที่วงศ์อมาตย์ และมากกกว่า 130,000 บาท/ตารางเมตรในพื้นที่ริมชายหาดอื่นๆ และราคาเฉลี่ยพื้นที่จอมเทียนต่ำที่สุดเนื่องจากมีโครงการระดับกลางลงไปเปิดขายจำนวนมาก โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ที่มีราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับทำเลริมชายหาดขายได้มากกว่า 120,000 บาท/ตารางเมตร
ราคาขายเฉลี่ยทุกพื้นที่ใกล้เคียงหรือปรับลดลง 10-20% โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จและมียูนิตเหลือขาย โครงการใหม่ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นมากนัก
