ท่ามกลางความสงสัยของหลายคนว่า คอนโดที่เปิดขายอยู่ขณะนี้ “ล้นตลาด” (Over Supply) แล้วหรือยัง หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย ลุกขึ้นมาออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวด พร้อมกำหนดให้การซื้อบ้าน-คอนโด สัญญาที่ 2 ต้องวางดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% แต่ตลาดคอนโดก็ยังคงขยายตัว ผู้ประกอบการพาเหรดเปิดโครงการใหม่ จนทำให้สถิติการเปิดคอนโดใหม่ในไตรมาส 3/2561 กลายเป็นไตรมาสที่มีการเปิดตัวคอนโดมากที่สุดในรอบ 10 ปี!
ข้อมูลล่าสุดจาก ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย สรุปว่า ไตรมาส 3/2561 มีคอนโดใหม่ 46 โครงการกว่า 22,579 ยูนิต เปิดขายในเขตกรุงเทพฯมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบรายไตรมาสในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยสูงกว่าไตรมาสเดียวกันของปี 2560 ประมาณ 20% แต่สูงกว่าในช่วงไตรสมาส 2/2561ถึง 165% มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.07 แสนล้านบาท
เปิดทำเลใจกลางเมืองแค่ 3 พันยูนิต
ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในเพียง 3,086 ยูนิต หรือแค่ 13.7% ของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งโครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน เพราะซึ่งเปิดขายที่ระดับราคา 70,000 – 140,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในกรุงเทพฯ และมีโครงการคอนโดถึง 4 โครงการ มูลค่าการลงทุนกว่า 5,000 ล้านบาท ที่เปิดการขายในไตรมาส 3 และสามารถปิดการขายอย่างรวดเร็ว ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 65,000 -145,000 บาทต่อตารางเมตร และมีหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติส่งผลให้ 49% ในอัตราส่วนที่ต่างชาติซื้อได้เต็มโควต้า
โดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ โดยพบว่าประมาณ 76% มูลค่าการลงทุน 87,035 ล้านบาทที่เปิดขายในไตรมาสนี้ พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมูลค่าการลงทุนประมาณ 20,510 ล้านบาท เป็นของผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และประมาณ 45% ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีน้ำเงิน สีเขียว และสีส้ม
ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง แต่พวกเขาก็ยังคงเฝ้าจับตามองกำลังซื้อเช่นกัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเป็นกลุ่มเป้าหมายให ม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
ทั้งนี้ คอนโดประมาณ 22,579 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/2561 สูงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 2/2561 ถึง 165% และมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในช่วงไตรมาสที่ 1– 3 ปีนี้จะมีแนวโน้มเป็นบวก แต่กำลังซื้อในตลาดคอนโดกลับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
ยูนิตเหลือขายในตลาดอยู่ที่ 36,000 ยูนิต เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร
เนื่องจากเป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส ไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้โครงการตัวเอง ทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
ขายนักลงทุน-ต่างชาติก่อนเปิดขายทั่วไป
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขาย ให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา มีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น
ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯขยายตัวต่อเนื่องในปีนี้ และจะยังคงขยายตัวต่อไปในอนาคต ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แม้ว่ากำลังซื้อของคนไทยจะมีจำกัด และผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยก็ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนเท่านั้น เป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการทุกราย ควรต้องตระหนักก่อนจะขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีการประกาศมาตรการการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และเพดานการปล่อยสินเชื่อตามหลักประกัน เพื่อป้องการการกังเก็งไรในภาคอสังหาฯ ที่มากเกินไปจนอาจจะมีผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาฯในระยะยาว ซึ่งทำให้เกิดความกังวล ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อ เกี่ยวกับมาตรการดังกล่าว ที่คาดว่าจะมีการประกาศใช้ในช่วงต้นปีหน้า แต่คาดว่า มาตรการนี้จะยังไม่กระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี2561
ดัชนีเชื่อมั่นผู้ประกอบการสูงสุดรอบ 43 เดือน
ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ที่สำรวจโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ณ เดือนสิงหาคม 2561 พบว่าอยู่ที่ 74.7 ซึ่งสูงที่สุดในช่วง 43 เดือนที่ผ่านมา การที่ความเชื่อมั่นปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของคนไทย ต่อภาวะเศรษฐกิจประเทศไทยในระยะยาว รวมถึงภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศไทย ที่มีสัญญานบวกและขยายตัวในปี 2561
อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดที่เปิดขาย ตั้งแต่ปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 2/2561 อยู่ที่ประมาณ 81% สำหรับคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2561 มีอัตราการขายเฉลี่ยที่ 64% จากจำนวนทั้งหมด 22,579 ยูนิต และมีบางโครงการของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่อยู่ทำเลดีขายได้เกือบ 100% ภายในเวลาไม่กี่วันหลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการ แต่ก็มีคอนโดหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่แล้ว และมีอัตราการขายไม่ถึง 50% ซึ่งไม่ใช่เรื่องภาวะเศรษฐกิจไม่ดีและกำลังซื้อเท่านั้น แต่บางโครงการ ตั้งอยู่ในพื้นที่ไม่น่าสนใจ หรือราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ยในพื้นที่ไปมาก
ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 26.4%
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2561 อยู่ที่ 137,933 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 26.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยคอนโดเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยปรับขึ้น 15 – 20% ต่อปีหรือมากกว่านี้ในบางทำเล
ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจเปิดขายโครงการระดับราคา 70,001–150,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในปี 2561 และประมาณ 53% ของคอนโดที่เปิดขายในไตรมาส 3/2561 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน
โครงการคอนโดที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงไตรมาสที่ 1–3/2561 มีจำนวนมากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 บางโครงการอาจเคยเปิดขายมาก่อนหน้านี้แล้ว และกลับมาเปิดขายใหม่อีกครั้ง
คอนโดที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 3/2561 ส่วนใหญ่มีระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดที่เปิดขายในไตรมาส 3 ปีนี้ ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก แต่ก็มากกว่าในไตรมาส 2 ประมาณ 11% และสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านี้ 8.6%
