สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่น เมื่อตกลงซื้อขายกันแล้ว ก็จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินและดำเนินการโอนที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ เพื่อไม่ให้เสียเวลาและสามารถทำเรื่องโอนที่ดินให้จบครบอย่างรวดเร็วในวันเดียว มาดูว่าโอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง คิดค่าโอนที่ดินอย่างไร มีค่าใช้จ่ายและค่าภาษีอะไรบ้าง โอนที่ดินที่ไหน มีขั้นตอนอะไรบ้าง และใช้เวลานานหรือไม่
เอกสารโอนที่ดิน
กรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
การเตรียมค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน
ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
ค่าอากร 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท
ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าโอนที่ดินโดย 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท
ค่าจดจำนอง เฉพาะสำหรับกรณีกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
ตัวอย่าง กู้เงิน 2,000,000 บาทมาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 2,000,000 บาท และคำนวณค่าจดจำนองโดย 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งคิดที่ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์โดย 5,500,000 x 0.50% = 27,500 บาท
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย ซึ่งหากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ
ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดย 5,500,000 x 3.3% = 181,500 บาท
สำหรับค่าโอนที่ดิน และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์นั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย นอกจากนี้ หากเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง อ่านเพิ่มเติม 10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม
การโอนที่ดินทำได้ที่กรมที่ดิน
ขั้นตอนการโอนที่ดินที่กรมที่ดิน
ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับคิวหรือจำนวนคนที่ใช้บริการที่กรมที่ดิน หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้ไปกรมที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดเวลาที่ต้องรอคอย
- กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น
- นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดค่าใช้จ่ายแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- ให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์
หากไม่สะดวกไปดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้ อ่านเพิ่มเติมใช้หนังสือมอบอำนาจที่ดิน ซื้อ-ขาย-โอนสะดวกสบาย
การโอนที่ดินนั้นไม่ยาก หากแต่ต้องเตรียมเอกสารให้ถูกต้องเรียบร้อยและเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนให้พร้อมและครบถ้วน สำหรับผู้ที่ซื้อบ้าน งานยังไม่จบ เพราะยังมีอีกสิ่งที่ต้องทำก่อนที่จะย้ายไปอยู่ในบ้านใหม่ได้ ตามลิงก์บทความดี ๆ ที่จะช่วยเตรียมความพร้อมก่อนย้ายเข้าบ้านใหม่เลย
- โอนมิเตอร์ไฟฟ้า เรื่องต้องรู้หลังย้ายบ้านใหม่
- เตรียมตัวก่อนย้ายออก
- 7 เคล็ดลับในการย้ายบ้านใหม่
- ทิปส์ขนของย้ายบ้านแบบมือโปร ประหยัดแรงประหยัดเวลา
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า