เทคนิคผ่อนบ้านให้หมดเร็ว

การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารครั้งใหม่ เพื่อนำไปชำระคืนเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยก้อนเดิมที่มีอยู่ในปัจจุบันกับธนาคาร

การรีไฟแนนซ์ สามารถทำได้กับที่อยู่อาศัยทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ขอกู้สินเชื่อจะได้รับประโยชน์ที่ดีกว่าจากเงินสินเชื่อก้อนใหม่ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง เงื่อนไขการผ่อนชำระที่ดีกว่าเดิม เป็นต้น

เหตุผลของการรีไฟแนนซ์ คือ ในช่วง 3 ปีแรกธนาคารจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยคิดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ แต่หลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไป จะคิดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง (ลอยตัว) ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นสูงกว่าในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระ เช่น ช่วง 3 ปีแรก ผู้กู้จ่ายเงินผ่อนชำระเดือนละ 10,000 บาท อาจมีอัตราดอกเบี้ย 3.0% แต่หลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยถูกปรับขึ้นเป็น 5.5% หมายความว่าเงินที่ผ่อนชำระต่อเดือน 10,000 บาทเท่าเดิม จะถูกหักเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น เหลือเงินที่ไปหักเงินต้นน้อยลง ส่งผลให้เงินต้นลดช้าลง

ดังนั้น การรีไฟแนนซ์จะทำให้ผู้กู้กลับมาเริ่มต้นที่ดอกเบี้ยในอัตราถูกลง เงินในแต่ละงวดที่ผ่อนชำระหักเงินต้นมากขึ้น ย่อมทำให้เงินต้นลดลงเร็วกว่า

ปกติแล้วการรีไฟแนนซ์จะต้องทำหลังจากครบระยะเวลา 3 ปี ซึ่งถือเป็นระยะเวลามาตรฐานเกือบทุกธนาคาร เพราะถ้าทำรีไฟแนนซ์ก่อน 3 ปี หรือระยะเวลาตามที่ธนาคารกำหนด จะมีค่าปรับประมาณ 0 - 3% ของวงเงินสินเชื่อ ขึ้นอยู่กับธนาคารนั้นๆ ซึ่งคิดออกมาแล้วเป็นจำนวนเงินที่สูงมาก อาจจะไม่คุ้มค่ากับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้สักเท่าไหร่นัก

ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจทำการรีไฟแนนซ์ควรพิจารณาถึงความคุ้มค่า ไม่เช่นนั้นแทนที่จะได้ประโยชน์กลับกลายเป็นต้องเสียประโยชน์หนักกว่าเดิมอีก หลักๆ ต้องพิจารณา 2 เรื่อง
1. ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการดำเนินการรีไฟแนนซ์บ้าน

ต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดก่อนที่จะทำรีไฟแนนซ์บ้านว่ามีค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้างที่ต้องเสีย เช่น ค่าปรับกรณีรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง ค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อสัญญาฉบับใหม่ ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประเมินราคาของหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายต่างๆ นี้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร

2. ดอกเบี้ยพร้อมเงื่อนไขอื่นๆ

การกู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทุกธนาคาร มักจะมีโปรโมชั่นคิดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเพียง 3 ปีแรก แต่ต้องดูเงื่อนไขต่างๆ ประกอบด้วย เช่น บางธนาคารอาจมีระบุข้อกำหนด อัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ ระยะเวลาในการผ่อนชำระขั้นต่ำ จำนวนเงินต่องวดที่ใช้ผ่อน

การรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะต้องมีค่าใช้จ่าย ดังนั้น การดูแต่เพียงว่าอัตราดอกเบี้ยใหม่ถูกกว่าจึงไม่เพียงพอ ผู้กู้จะต้องคำนวณด้วยว่าส่วนที่ประหยัดจากดอกเบี้ยที่ลดลง 3 ปี คุ้มกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการรีไฟแนนซ์หรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เงินต้นเหลือน้อยๆ ก็อาจจะไม่คุ้มกับดอกเบี้ยที่ประหยัดก็ได้

ปัจจุบันนอกจากการรีไฟแนนซ์ ยังมีอีกหนึ่งทางเลือก คือ การขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิม ซึ่งเป็นทางเลือกที่สะดวกรวดเร็ว ไม่มีค่าใช้จ่ายและไม่ต้องเสียเวลาไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ แต่การขอลดดอกเบี้ยต้องผ่อนชำระมาแล้วเกิน 3 ปี

การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม แทบทุกที่จะปฎิเสธเหมือนกันว่าทำให้ไม่ได้ นี่คือดอกเบี้ยที่ดีที่สุด และเหตุผลอีกมากมายที่ไม่อยากลดดอกเบี้ยลงมา เมื่อเจอเหตุผลแบบนี้แนะนำให้ตอบคำเดียวไปเลยว่า “ถ้าอย่างนั้นจะไปทำการรีไฟแนนซ์กับเจ้าอื่น” หากธนาคารต้องการรักษาลูกค้าเดิมเอาไว้ ก็จะทำการปรับลดดอกเบี้ยให้

ขั้นตอนการขอลดดอกเบี้ย

• เข้าไปติดต่อกับธนาคาร โดยให้ไปสาขาที่ยื่นขอสินเชื่อเอาไว้ เพราะมีข้อมูลเอกสารทุกอย่างครบ แจ้งว่าต้องการขอลดดอกเบี้ย โดยระบุเหตุผลไปว่าตนเองคือลูกค้าชั้นดี ชำระตรงเวลา ไม่มีประวัติเสียใดๆ ทั้งสิ้น อีกทั้งผ่อนชำระมาครบ 3 ปีเรียบร้อยแล้ว
• หากยังไม่อนุมัติลดดอกเบี้ย แนะนำให้ทำเรื่องรีไฟแนนซ์กับธนาคาร พร้อมแจ้งว่าได้หาข้อมูลการรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่นมาแล้วหลายแห่งซึ่งดอกเบี้ยถูกกว่า หากมีผลพิจารณาอนุมัติมาแล้วจะช่วยยืนยันได้มากขึ้น
• หากธนาคารยินยอมที่จะปรับลดดอกเบี้ยให้ แม้จะไม่ได้ส่วนลดดอกเบี้ยมากเท่ากับการรีไฟแนนซ์ แต่หากพิจารณาจากดอกเบี้ยที่ลดลงแล้วคุ้มค่า แลกกับการไม่ต้องไปเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการรีจ่ายเรื่องที่จำเป็นอื่นๆ การวางแผนจัดการการเงินที่ดี ช่วยทำให้มีเงินเหลือในกระเป๋ามากขึ้น

ธีรพัฒน์ มีอำพล CFP®

Wealth Creation International Co., Ltd.

อ่านบทความอื่นๆ จากตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่อได้ที่ คลิก >> https://setga.page.link/ds4rghK8pyNH5ZUZ6