ภาษีที่ดินใหม่จุดเปลี่ยนอสังหาฯ

นักกฎหมายชี้ภาษีที่ดินใหม่จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ เจ้าของบ้านหลายหลังทยอยขายลดภาระภาษี ดันตลาดบ้านมือสองโต ผู้ประกอบการหันพัฒนาบ้านหลังใหญ่มากขึ้นสอดคล้อง "บ้านหลังหลัก"ยกเว้นภาษี

สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จัดงานสัมมนา เรื่อง "รวมประเด็นสำคัญ ร่างพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ล่าสุด" โดยนายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เป็นประธานกล่าวเปิดงานว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ แต่เป็นการนำภาษีโรงเรือนเก่าและภาษีอื่นๆมีอยู่เดิมมารวมไว้ในกฎหมายฉบับเดียวกัน ซึ่งได้รับฟังความคิดเห็นมาทั่วประเทศแล้ว 4-5 ครั้ง

พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้มีการผลักดันมาเป็นเวลานานถึง 26 ปี 11 รัฐบาล ซึ่งที่มาของการใช้พรบ.ที่ดินใหม่ เนื่องจากต้องการลดความเหลื่อมล้ำ การเสียภาษีของคนจน คนรวย คนมีทรัพย์สินมากจะเสียภาษีมาก คนมีทรัพย์สินน้อยก็จะเสียภาษีน้อยตาม

ส่วนการจัดเก็บ หน่วยงานหลักคือกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น (ปถ.) เป็นผู้กำกับดูแลองค์กรปกครองท้องถิ่นทั่วประเทศ สำหรับกรณีที่มีการค้างภาษี ยึดอายัดทรัพย์สิน ต้องมีกำหนดเวลาชัดเจนว่าหากมีการชำระแล้วต้องถอนอายัดภายใน 15 วัน, ขั้นตอนการอุทธรณ์ภาษี, การลดโทษทางแพ่ง ให้ทำเท่าที่จำเป็น ซึ่งมีกฎหมายอาญา ไม่ว่าจะเป็นการขัดขวางการทำงานของเจ้าหน้าที่รัฐ การแจ้งความเท็จ ที่เหลือเป็นการกำหนดโทษทางแพ่งเป็นส่วนใหญ่

ทั้งนี้ภาษีที่ดินใหม่จะช่วยกระจายรายได้การจัดเก็บภาษีไปยังหน่วยงานท้องถิ่นให้มีรายได้เพียงพอต่อการดำเนินงาน จากเดิมที่ท้องถิ่นสามารถจัดเก็บภาษีได้เพียง 11% เท่านั้น งบประมาณที่เหลือรัฐบาลเป็นผู้จัดส่งไปให้ ซึ่งในอนาคตอันใกล้จะทำให้การใช้จ่ายงบประมาณท้องถิ่นเกิดการสมดุลกับการจัดเก็บรายได้ของหน่วยงานท้องถิ่น

นอกจากนี้กฎหมายภาษีที่ดินฯ ยังช่วยลดการใช้ดุลพินิจ บัญชีประเมินทุนทรัพย์โดยกรมธนารักษ์จัดส่งราคาประเมินที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างให้หน่วยงานท้องถิ่นเพื่อให้มีความง่ายและลดการใช้ดุลพินิจ ส่วนทรัพย์พิเศษ เช่น เขื่อน โรงไฟฟ้า จะมีคณะกรรมการประเมินพิเศษเพื่อดูแลผู้ถือครองทรัพย์

นายวิสุทธิ์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันพรบ.ภาษีที่ดินอยู่ในขั้นตอนของวาระ 1 และจะเข้าสู่การพิจาณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ในวาระ 2 และ 3 ในเดือนมีนาคมนี้ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2562

“รัฐบาลไม่ต้องการสร้างภาระจนเกินควร ภาษีที่ดินฯ ไม่ใช่ภาษีใหม่ แต่เป็นการยกเลิกกฎหมายเก่าสองฉบับ รัฐบาลเน้นดูแลภาคเกษตรกรรมซึ่งโดยรวมดูตัวเลขแล้วจ่ายภาษีน้อยกว่าเดิมด้วยซ้ำไป กรณีที่ดินสีลมราคาประเมินตารางวาละ 8 แสน-1 ล้านจ่ายภาษีไม่ไหว จากการเข้าไปดูข้อเท็จจริงมีการแยกคำนวณภาษีจากการใช้ประโยชน์จริง เช่น ตึกแถวย่านสีลม ของเดิมคิดภาษีประเภทพาณิชยกรรม ของใหม่แยกชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทได้รับยกเว้นภาษี ชั้นล่างทำการค้าเสียภาษีพาณิชยกรรมเท่าที่มีการใช้พื้นที่จริง เป็นต้น รัฐบาลหวังเป็นอย่างยิ่งว่ากฎหมายภาษีที่ดินฯ จะมีความถูกต้อง โปร่งใส ชัดเจน และเป็นธรรม” นายวิสุทธิ์ กล่าว

ภาษีที่ดินใหม่จุดเปลี่ยนอสังหาฯ

นายชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอากร บริษัทสำนักกฎหมาย สยามซิตี้ จำกัด กล่าวว่า ร่างพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคาดว่าจะประกาศเป็นกฎหมายได้ภายในปีนี้และคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2562 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของทรัพย์สิน โดยเฉพาะผู้ที่มีทรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะส่งผลต่อแนวโน้มด้านที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างชัดเจน อาทิ จะทำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหายหลังลดลง ผู้ที่มี"บ้านหลักเล็ก" หลายหลังจะเปลี่ยนมาเป็น"บ้านหลังใหญ่" น้อยหลัง ตลาด "บ้านมือสอง" จะใหญ่ขึ้น เนื่องจากคนที่มีบ้านหลายหลังจะขายบ้านออกเพื่อลดภาระภาษี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาบ้านหลังใหญ่ออกสู่ตลาดมากขึ้น สอดคล้องกับการยกเว้นภาษี "บ้านหลังหลัก"

นอกจากนี้ภาษีที่ดินฯยังเปลี่ยนลักษณะการถือครองที่ดินจากบุคคลธรรมดาไปยังบริษัทซึ่งจะทำให้ค่าภาษที่ดินฯเป็นรายจ่ายบริษัทได้ เปลี่ยนลักษณะการใช้สอยที่ดินจากที่ดินรกร้างว่างเปล่าสู่ที่ดินการเกษตร, จาก"ที่ดินรายได้ต่ำ" สู่ "ที่ดินรายได้สูง"

สำหรับ อัตราการจัดเก็บภาษีสำหรับที่พักอาศัยหลังหลักตามกฎหมายใหม่ บ้านราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี บ้านราคา 20-50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.02% หรือจ่ายสูงสุดไม่เกิน 6,000 บาทต่อปี บ้านราคา 50-75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03% หรือจ่ายสูงสุดไม่เกิน 7,500 บาทต่อปี บ้านราคา 75-100 ล้านบาท 0.05% จ่ายสูงสุด 12,500 บาทต่อปี