พื้นที่ 206 ไร่ รอบสถานีรถไฟอยุธยา ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่นำร่องในการพัฒนาเมืองตามรูปแบบ TOD เพื่อพลิกโฉมเศรษฐกิจ และยกระดับศักยภาพพื้นที่เมืองแบบครบวงจร ทั้งการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก เมืองอยู่สบาย ลงตัวกับการใช้ชีวิตและเป็นเมืองที่ขับเคลื่อนธุรกิจได้อย่างคล่องตัว
อยุธยาเมืองต้นแบบ TOD
พระนครศรีอยุธยาเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพหลายด้าน ซึ่งเป็นส่วนสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมของจังหวัด (GDP) ปี 2560 สูงถึง 403,000 ล้านบาท ประชากรมีรายได้เฉลี่ย 465,972 บาท/คน/ปี เป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่ในปี 2560 มีนักท่องเที่ยวไปเยือนถึง 7,600,000 คน และมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง และยูเนสโกได้เสนอให้เป็นพื้นที่มรดกโลกในปี 2534 บนพื้นที่ 1,800 ไร่ อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งพื้นที่เขตอุตสาหกรรม 5 แห่ง เป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงการคมนาคมขนส่งทางบก ทางราง และทางน้ำ รวมทั้งเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างรถไฟสายเหนือและสายอีสาน
ด้วยศักยภาพดังกล่าว พระนครศรีอยุธยาจึงเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ได้รับการคัดเลือกให้เป็นเมืองต้นแบบการพัฒนา ตามโครงการศึกษาพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง “TOD คมนาคม สร้างเมือง เมืองสร้างสุข สุขสร้างได้” โดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) และได้เปิดสัมมนาเพื่อประเมินความสนใจของภาคเอกชน (Market Sounding) กันไปแล้ว
206 ไร่ 4 โซนพัฒนาเมืองใหม่
โดยพื้นที่นำร่องในการพัฒนาเมืองตามรูปแบบ TOD (Transit-Oriented Development) คือบริเวณรอบสถานีรถไฟอยุธยา ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 206 ไร่ ซึ่งในผลการศึกษาได้กำหนดแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้นไว้ ภายใต้แนวคิดการพัฒนาที่มุ่งเน้นการสนับสนุนธุรกิจการค้า การลงทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน รวมถึง รักษาทัศนียภาพที่งดงามของเมือง โดยแบ่งออกเป็น 4 โซน
สำหรับแนวคิดการพัฒนาพื้นที่โซนที่ 1 คือ ย่านธุรกิจและพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน (Mixed-Use Complex) ด้วยตำแหน่งที่ตั้งใกล้สถานีรถไฟ จึงเหมาะสมที่จะพัฒนาต่อยอดเป็นย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่ เพื่อเป็นพื้นที่ธุรกิจการค้า แหล่งสร้างงาน ส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจให้ดำเนินต่อเนื่องตลอดทั้งวันเพื่อดึงดูดการค้าการลงทุน สร้างความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค จากปัจจุบันจังหวัดพระนครศรี-อยุธยา มีศูนย์การค้าปลีกระดับภูมิภาคเพียงแห่งเดียวซึ่งอยู่นอกเขตพื้นที่เมือง
โซนที่ 2 คือ ย่านชุมชนการค้าแบบผสมผสาน (Mixed-Use Community) โดยมีแนวคิดการพัฒนาให้เป็นพื้นที่ผสมผสานกิจกรรมเชิงพาณิชย์และพื้นที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์\รูปแบบการใช้ชีวิตที่หลากหลาย เน้นการเข้าถึงด้วยระบบขนส่งมวลชนหลัก และระบบขนส่งมวลชนรองที่มีศักยภาพและครอบคลุม รวมถึงการเดินทางที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ (Non-Motorized Transport) เช่น การเดิน การใช้จักรยาน
ส่วนโซนที่ 3 มีแนวคิดพัฒนาเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยคุณภาพ (Residential Cluster + Potential Education Campus) โดยเน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงการสร้างสรรค์พื้นที่เล่นที่เรียนรู้ และให้ผู้คนได้พบปะ ทำกิจกรรมร่วมกันบนพื้นที่แหล่งใหม่ของเมือง ขณะที่โซนที่ 4 มีแนวคิดที่จะพัฒนาเป็นย่านที่อยู่อาศัยและรองรับการขยายตัวของเมือง (Extended Township Development) โดยเน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงการสร้างสรรค์พื้นที่เล่นเรียนรู้
หนุนขยายศักยภาพเป็น MICE City
นอกจากนั้น ผลการศึกษายังพบว่าการพัฒนา TOD ในพื้นที่ดังกล่าวยังมีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 8 ชั้น ในปริมาณอุปทานต่ำ สวนทางกับอุปสงค์ทั้งในด้านการลงทุน และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกหากมีการพัฒนารถไฟความเร็วสูง เนื่องจากจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงเพื่อหลีกหนีความแออัด และต้องการพื้นที่สงบ
อีกทั้งยังพบว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมรองรับการประชุมระดับนานาชาติ และอุตสาหกรรมไมซ์ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตสูงมากได้ เนื่องจากจังหวัดพระนครศรีอยุธยาอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และยังได้รับการสนับสนุนให้เป็นเขตส่งเสริมการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล และเป็นการพัฒนารูปแบบใหม่ ซึ่งยังมีผู้พัฒนาไม่มากระดับการแข่งขันยังต่ำ
สำหรับรูปแบบการลงทุนที่เป็นไปได้ ตามผลการศึกษาระบุว่า ในส่วนของที่ดินนั้น สามารถทำได้ด้วยการจัดรูปที่ดิน โดยจ่ายเงินค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายในกรณีที่มีผู้ได้รับผลกระทบ ซึ่งต้องดำเนินการโดยภาครัฐที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ส่วนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทางเดินรถ ทางเท้า ระบบประปา ระบบไฟฟ้า การบำบัดน้ำเสีย แหล่งกำจัดขยะ สามารถดำเนินการโดยหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือออกข้อกำหนดให้เอกชนลงทุนโดยแลกกับสัมปทานสิทธิบนพื้นที่
ด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบบรอง เช่น รถบัส/สองแถวโดยสารประจำทาง รถบัสโดยสารประจำทาง BRT ระบบรถไฟฟ้ารางเบา (LRT) ดำเนินการได้โดยบรรษัทพัฒนาเมือง หรือหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือในรูปแบบเอกชนร่วมลงทุนกับรัฐ (PPP) ขณะที่การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ดำเนินการได้โดยการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ของเอกชนเอง หรือรัฐและเอกชนร่วมมือกันโดยให้เอกชนเช่าพื้นที่รัฐเพื่อการพัฒนา
สำหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD มีได้ทั้งจากเงินงบประมาณ เงินกองทุนจัดรูปที่ดิน เงินสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน เงินทุนจากภาคเอกชน และแหล่งเงินทุนเสริม เช่น เงินกู้ยืมจากภาครัฐ การออกพันธบัตรโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีมาตรการสนับสนุนอื่นๆ จากภาครัฐ เช่น การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 8 ปี (ไม่เกิน 100% ของเงินลงทุน) ตามข้อกำหนด BOI การยกเว้นภาษีนำเข้าเครื่องจักรและอุปกรณ์ และสิทธิประโยชน์ด้านภาษีสำหรับโครงการที่สอดคล้องกับหลักการพัฒนาเมือง TOD เช่น ภาษีเงินได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือการลดค่าใช้จ่ายด้านค่าธรรมเนียม เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
ทั้งนี้ การพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD ต้องอาศัยปัจจัยประกอบอีกหลายด้านที่คัญคือ ภาครัฐควรกำหนดกรอบการลงทุน รูปแบบการสนับสนุน รวมถึงข้อกฎหมายที่เอื้อต่อการพัฒนา TOD ให้ชัดเจน และควรเป็นผู้ลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภคที่จำเป็น ต้องมีหน่วยงานกลางรับผิดชอบการพัฒนา TOD ภายในพื้นที่ ต้องมีเครื่องมือทางการเงินและมาตรการสนับสนุนที่เพียงพอ เป็นธรรม และสอดคล้องกับลักษณะของการพัฒนา TOD ในพื้นที่ เช่น ผู้ลงทุนในโครงการขนส่งสาธารณะจะได้รับสิทธิในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี หน่วยงานกลางผู้รับผิดชอบจะต้องมีช่องทางการสร้างรายได้จากการพัฒนา TOD เพื่อให้มีรายได้พอเพียงต่อการบริหารและซ่อมบำรุงโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่ก่อรายได้ เพื่อให้การพัฒนาพื้นที่มีแผนงาน สร้างแรงจูงใจให้เอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ และสามารถดำเนินการได้ตามแผนที่กำหนดไว้
นายเริงศักดิ์ ทองสม - ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่ง และจราจร (สนข.)
"ปัจจัยสนับสนุนความสำเร็จในการพัฒนาพื้นที่ TOD พระนครศรีอยุธยา คือ ภาครัฐต้องกำหนดกรอบนโยบายการลงทุน รูปแบบการสนับสนุน และข้อกฎหมายที่สนับสนุนให้มีความชัดเจน ต้องมีหน่วยงานกลางดูและรับผิดชอบ และมีช่องทางในการสร้างรายได้จากการพัฒนาพื้นที่ มีเครื่องมือทางการเงินเพื่อสนับสนุนการพัฒนาด้านต่างๆ และมีรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นธรรม สอดคล้องกับลักษณะการพัฒนา TOD ในพื้นที่ ที่สำคัญคือต้องอาศัยการมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง"
