Highlight

เวลาเห็นป้าย “ขายฝาก” บ้าน คอนโด ที่ดิน ผ่านตาทีไร มักเกิดคำถาม คืออะไร ? และคุ้มหรือไม่ที่จะทำสัญญาขายฝาก ?

ป้ายที่เราๆ น่าจะเคยเห็นผ่านตา เช่น ขายฝากบ้าน, ขายฝากคอนโด, ขายฝากที่ดิน
พ่วงท้าย กับคำประกอบ ว่า ใครต้องการใช้เงินเร่งด่วน ‼️ หรือ ผู้ที่มีปัญหาทางด้านเครดิต ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อในเวลานั้น

แล้วจริงๆ “ขายฝาก” คืออะไร มาดูกัน

“ขายฝาก” หมายถึงอะไร

จริงๆ รูปแบบคล้ายกับการที่เราเอาของมีค่าไปจำนำ คือ การทำสัญญากู้เงินโดยนำบ้านหรือคอนโด หรืออาจเป็นร้านและที่ดินมาขายให้กับผู้รับซื้อฝาก นั่นหมายความว่าสินทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดยเราจะได้เงินกลับไปแทน แต่ว่าดีกว่าขายขาดตรงที่ถ้าอยากได้สินทรัพย์กลับมา เราสามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด

ความหมายทางกฎหมาย

• สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
  

• สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์

ขายฝาก ไม่เท่ากับ จำนอง

เพราะ “จำนอง” นั้นแม้ว่าเป็นการทำสัญญากู้เงินเหมือนกัน แต่ทำสัญญากู้เงินเหมือนเดิม เพื่อเป็นหลักประกันของทั้งสองฝ่าย เพียงแต่ว่าทรัพย์สินที่ว่าจะยังเป็นของผู้กู้เหมือนเดิม แล้วถ้าเราเกิดเบี้ยวไม่ชำระเงินตามที่กำหนด ผู้ให้จำนองจะต้องไปฟ้องร้องเพื่อให้ได้สินทรัพย์นั้นมาเอง โดยที่ไม่สามารถยึดได้เลยทันที ซึ่งก็ใช้เอกสารจากการทำสัญญามาเป็นหลักฐานในการดำเนินเรื่อง

ขายฝากสามารถไถ่ถอนได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่การจำนองขึ้นอยู่กับข้อตกลงตอนทำสัญญา รวมไปถึงวงเงินซึ่งที่จริงก็อยู่ที่การตกลง แต่ส่วนมาก การขายฝากจะได้เงินมากกว่า วงเงินอยู่ที่ประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน ด้านจำนองวงเงินอยู่ที่ประมาณ 30% ของราคาประเมิน

“ขายฝาก” มีค่าธรรมเนียมีตามกฎหมาย … มั้ย?

ขายฝากจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% อากรแสตมป์ 0.5% รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามที่กฎหมายกำหนด ส่วนจำนองเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

โดยการทำสัญญาทั้งสองรูปแบบ จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น‼️ ถ้าไม่ใช่ โปรดระวัง ลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่

คุ้มหรือไม่ที่จะทำสัญญาขายฝาก

ก่อนอื่นต้องมาประเมินดู ข้อดี ข้อระวังก่อนตัดสินใจ สำหรับใครที่ร้อนเงิน … การขายฝากส่วนมากนั้นผู้ให้กู้จะให้วงเงินสูงกว่าการกู้รูปแบบอื่น ซึ่งผู้ให้กู้บางรายอาจให้มากถึง 60% ของราคาประเมินได้เลยทีเดียว 

แต่!! ผู้ขายจะเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันทีที่ตกลงทำสัญญาขายฝาก เหมือนกับเราขายของให้ลูกค้าไปแล้ว ผู้รับซื้อจึงใช้สอยทรัพย์ได้ เหมือนของเปลี่ยนมือ แม้จะมีเงื่อนไขว่าสามารถซื้อคืนได้ก็ตาม 

ไม่เหมือนการวางทรัพย์สินเพื่อกู้เงินด้วยวิธีอื่นอย่างการจำนอง ที่เจ้าหนี้เพียงแค่ถือทรัพย์ของเราไว้เป็นประกันอย่างเดียว ศึกษาให้ดีว่าเราเหมาะกับแบบไหนมากกว่า รวมถึงดูด้วยว่านายทุนที่เราไปกู้เป็นยังไง และจะจ่ายในแต่ละเดือนไหวไหมจะมีเงินไถ่ถอนรึเปล่า

ข้อมูลอ้างอิง

• ขายฝาก-จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา
  http://www.bangkoksmilecondo.co.th/tips/158
• ขายฝาก – วิกิตำรา https://th.wikibooks.org/wiki/