港銀今年中期業績的焦點已非內房風險，而是好不容易處理有關不良貸款的壓力後，輪到香港商業房地產(CRE)的壞帳爆發。高盛預期，一旦CRE企業今年經營溢利(EBIT)按年再大跌，其不良貸款率最壞情況下會高達39%！
CRE指的是發展商以及個別投資者。當然，參照銀行及地產股業績，出問題的也不是大藍籌。舉例，東亞銀行(00023)上半年香港業務的不良貸款率上升，管理層指，主要是由於抵押品價值下跌，亦為若干香港地產商的貸款作出撥備，「涉及客戶主要屬物業投資者，有一位早年已經出現資金周轉困難，另外兩位是最近才出現問題，故容許其延期還款，惟最終變成壞帳，加上其物業估值下跌，所以才作出撥備」。
恒生銀行(00011)更大鑊，6月底不良貸款比率按半年跳升2.49個百分點至5.32%，內房危機過去兩年席捲銀行體系期間，也不過累增1.79個百分點，原因是總減值貸款大增85.99%至460.32億元。6月底，本港商業房地產客戶佔整體貸款組合的16%，反觀內地商業房地產客戶的比重僅約3%。行政總裁施穎茵當時表示，本港商業房地產貸款大部分均有抵押品，對財務表現影響不大，並會繼續支持客戶及本港商業房地產客戶。
高盛研究亞洲金融風暴的經驗指出，現時香港商業房地產企業的EBIT更低，利息覆蓋率(Interest Coverage，衡量扣除營運開支後還息能力，通常即利息開支除EBIT)處於差不多的低位，好在去槓桿壓力不如當年大。
港商業房地產不良率恐飆至39%
然而，一旦香港商業房地產客戶EBIT從去年水平再跌25%，不良率會飆至22%；如果跌50%，不良率會飆至39%！據該行統計，上半年EBIT按年跌幅或已達到25至30%。
高盛表示，其跟進的香港銀行股，即滙豐控股(00005)、恒生、東亞、大新銀行(02356)、中銀香港(02388)及渣打集團(02888)，6月底香港商業房地產的不良貸款率已經升至14%。基本預測為香港CRE的預期信貸損失(ECL)會高達3.5%，以6月底的貸款餘額計算，約33.31億美元，而最壞情況會達9%，即約85.64億美元(約668億港元)。
滙控目標價降至82元
儘管美國減息在即，高盛提醒，對於香港發展商來說，更重要是在內地和香港的經濟發展。
高盛調低港銀目標價，滙控、渣打及中銀分別降至82元、87元及26.3元，對東亞和大新維持中性評級，現睇95元及9.6元，恒生為「沽售」，目標價降至95元。
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