本港零售市道持續低迷，商舖市場在過去數年疲弱不振，被稱為「劏場」的分間拆售商場更是蝕讓頻頻。根據統計，六大「劏場」在2024年合共錄得41宗成交，其中高達82.9%（34宗）為蝕讓個案，累計虧損金額達8461.7萬元，有個案更錄得97.5%的驚人蝕幅，引發市場關注。不過，在蝕讓潮中亦有機會吸引部分投資者趁低撈貨，另覓出路。
自2012年起，隨着美國量化寬鬆（QE）政策及香港進入超低息年代，加上住宅市場受樓市辣招限制，資金大量湧入工商舖市場，「劏場」拆售項目應運而生。當時，分間拆售商場吸引不少投資者追捧，成為熱門投資選擇。然而，隨着零售市道轉弱，大量「劏場」入伙後出現高空置率，業主紛紛大幅蝕讓離場，拆售熱潮亦因此逐漸降溫。
統計顯示，六個於2012至2014年間拆售的「劏場」，包括尖沙咀首都廣場、北角城市金庫、荃灣地皇廣場、荃灣荃立方、元朗又一新城及屯門壹號總站，在2024年內共錄得41宗買賣，成交總值約1813.2萬元。當中僅有7宗錄得賺錢，餘下34宗為蝕讓，蝕幅驚人。
在六大「劏場」中，以尖沙咀首都廣場的成交量最高，全年共錄得19宗買賣，成交價介乎10萬至150萬元不等。然而，當中有18宗為蝕讓，虧損金額由38.8萬至762.4萬元不等，蝕幅介乎62.8%至97.5%。更有7宗蝕讓個案，虧損幅度超過九成，創下「劏場」虧損紀錄。
同樣蝕讓情況嚴重的還包括北角城市金庫及荃灣地皇廣場。城市金庫全年錄得11宗成交，其中6宗蝕讓，蝕幅由83.4%至92.8%不等。不過，城市金庫亦有5宗賺錢個案，全部為投資者於2022年至2024年期間吸納大幅蝕讓的物業後轉售，最高賺幅約1.8倍。
此外，地皇廣場、元朗又一新城及屯門壹號總站在2024年的成交全部為蝕讓個案，反映這些「劏場」的投資風險持續高企。
「劏場」的熱潮由有「劏舖大王」之稱的資深投資者尹柏權於2012年帶起。他在短短8個月內推出了荃灣荃立方、荃灣地皇廣場及尖沙咀首都廣場三個拆售商場，合共推出約1144個微型舖位，並憑藉首兩年5厘租金回報保證成功吸引大批投資者入市，部分項目更在數日內沽出九成以上。
然而，這些商場於2016年前後紛紛入伙，卻因高空置率及租金難以支撐而令業主損手累累。以首都廣場為例，其在2013年劏成705個蚊型舖位出售，當時大受追捧，但現時大部分業主都選擇蝕讓離場，甚至錄得逾九成虧損。
雖然「劏場」近年蝕讓不斷，但低價成交反而吸引部分投資者趁低吸納。有多年舖位投資經驗的盛滙商舖基金創辦人李根興表示，2024年內部分「劏場」的成交價低至20萬元，「呢個價錢連車位都買唔到」，甚至釐印費僅需100元，因此吸引小型投資者入市。
不過，李根興提醒，「劏場」投資風險高，除了商場管理費、水電費等每月開支接近千元外，劏舖的市場流通性亦低，轉售難度大，買家需有心理準備持貨較長時間。他補充，若買家有實際自用需求，例如將舖位改作小型倉庫，倒是「不錯的選擇」。
拆售商場並非新事物，早於1970年代便已出現，當中以旺角先達廣場及信和中心最為成功。先達廣場曾因手機交易盛行而被譽為「炒機天堂」，商場內的單一舖位在2012至2013年時售價高達3000萬元。然而，隨着手機炒賣風潮消退，先達廣場近年亦錄得多宗蝕讓個案，2024年更有業主持貨25年仍需虧本出售。
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