全面「撤辣」後，香港樓市有喜亦有悲，近日網上流傳有業主買入樓花未收樓就已經變負資產？小龍之前在本欄提過未來我們遇到的是樓花負資產及親人和友情跟錢之間做選擇，今日樓花負資產預言成真，買樓係可能人生最大決定之一，一失足成千古恨。
早前討論區上流傳了一份疑似由某樓盤業主的聯署聲明，一眾小業主寫信予地產商高層表示銀行估價不足、申請按揭貸款問題的擔憂。其實香港樓市調整整體樓市較高位已經調整約20%至30%，一般而言，就算在成交前物業價值下跌，銀行按揭都是以合約價格計算按揭成數。但是，假如樓花至收樓時，其市場估價已經跌近20%至30%，銀行會否仍願意以合約價計算按揭成數？
買樓係可能人生最大決定之一，一失足成千古恨，很多人在2003年或2008年買樓跟1997年買已經完全兩個世界，同樣在2002年底跟2003年初買樓，跟2023年年底買樓亦是兩個完全不同世界；正如19000點買股票跟14000點買股票已經完全不同。
過去十年鮮有出現發展商追差價的個案，大家都將樓市上升為理所當然的事。很多人認為很多事是理所當然，例如樓價上升是理所當然，發展商不差價是理所當然。買債是安全是理所當然，但過去表現不代表將來。買樓係可能人生最大決定之一，一失足成千古恨。
小龍曾提出如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。
但是我記得有一次我跟一個編輯聊天，當中他提到「其實讀者不是要準確的分析」，當時我不明白。但事實上如這一次港股14000點的時間，我提出港股2024年將見底，當時很多人卻反指「很多人提出放棄港股，不要再留戀美股」；到今天港股反彈至19000點的時間，很多人反指「這是沒有成本分析」或「要公開千萬持倉並提供單據」。其實不少讀者也許不是要準確的分析，亦不是要「千萬開倉並提供單據」，而是希望睇人輸錢及倒楣。
而今天樓市負資產急升，2024年第1季本港負資產高達32,073宗，按季增加27.5%，繼續創近20年新高。
筆者以往亦曾提出本地樓市勢危，有負資產的危機。 （小龍江恩研究社 Facebook 專頁截圖）
回想2021年小龍唱淡樓市的時間無人唱淡，到今天周街專家都突然唱淡。但樓市已回跌二至三成。小龍在2022年曾經寫過一篇文章，當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」，當時仍然遭人笑到面黃。而且這一次樓市下跌跟沙士不同，1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。
如果真的有金融危機，由1997、2003、2008年都無人可以避得過，包括專家。即使短（期）至去年港股大跌，或者今年初港股見底，亦沒有預先警告。一兩年前無專家唱淡樓市，而跌勢已成後才有大量專家唱淡。
但是買樓係可能人生最大決定之一，望大家做任何決定都要三思，以免一失足成千古恨。但願我另一分析指親人和友情跟錢之間須做選擇的分析是錯。
小龍
江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。
Text by BusinessFocus Editorial
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