講經｜樓市剛需？有無移民潮樓價都難撐｜李鴻彥

由李澤鉅到不少物業代理或專家，都喜歡用過去20年香港樓市一手吸納量15,000至16,000宗，作為樓市剛性需求的指標，當然，學張家輝話齋，以前有，唔代表將來有，20年平均剛需的客觀基礎，近年出現結構性的變化。何謂結構性？即是不是一兩年偶發事件，而是長期從根本上出現變化，難以逆轉。

這裡說的15,000至16,000宗剛性需求，嚴格說應該是16,400宗，主要參考仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》，《綜述》指出，按2002至2023年期間平均每年錄得16,400個一手成交量，並指出2024年至2027年一手供應過剩及積壓新盤下，樓價下跌的周期將會延長。（2023年一手私樓的成交宗數創下了10年次低，僅錄得10,681宗）。

仲量聯行說的是假設未來剛性需求數字與過去20年平均數相約，即恆定的16,400宗，去判斷供過去求，純粹從供應角度出發。不過我想說的是過去有不代表將來有，即是這16,400宗的剛需，其實正在萎縮。原因有三，一是移民，這點毋須多講，二是人口老化，三是人口數字萎縮。

移民潮導致中產、適齡學童或3至4人家庭數量驟降，這點我過去透過英國內政部有關BNO「6+1」申請數字、永久提取強積金、八家大專院校收生下跌等數據側寫，是你知我知的原因，亦是短期原因，但長期原因並不容忽視：人口老化及人口減少。

聯合國針對140個經濟體（包括國家或地區）進行人口研究並定時修正相關預估，香港駭然上榜，上榜原因正正是長期人口估算被下調及高齡化問題變得嚴重。截至2024年，香港65歲以上人比例是22.7%，相對於全球10.2%而言屬於偏高水平，僅次於日本（29.8%）、意大利（24.6%）、葡萄牙（24.5%）、希臘（23.9%）及德國（23.2%）。但香港在2050年有關比例將攀升至46.4%，成為全球老齡化問題最嚴重的經濟體，較排第二及第三的南韓（39.7%）及台灣（38.7%）高出一大截。

第二個問題是長期人口問題。聯合國報告顯示，截至2024年香港的人預估約741萬人，但到了2050年將會跌至只有609萬人（修訂前預估698萬人），到了2100年更加只有208萬人，成為人口萎縮最誇張的經濟體。

人口萎縮原因，包括了移民離開，亦包括自然死亡率高於自然出生率，死亡的人多出生的人少，這個亦是老齡化社會一體兩面的問題。

最後大家會問，是否不應該買樓？學李嘉誠話齋，自住毛問題，寫這篇文章不是要唱淡樓市，而是為大家提供多一個客觀參考，特別是今天30歲置業的朋友，不要想著20年後仍然有大批剛性需求支撐樓市便沒有問題。
JL 李鴻彥

https://www.facebook.com/LeeHungYinJoe

註：專欄作家言論不代表本網立場

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