經濟復甦遜預期 負資產個案短期內易升難跌【曹德明專欄】

日前金管局公布最新負資產數字，顯示2023年第4季負資產個案錄得25,163宗，涉及金額1,312.97億元，對比第3季錄得11,123宗及592.63億元，宗數及金額按季分別大增1.26倍（14,040宗）以及1.22倍（720.34億元），創自2004年第3季後的季度新高。

負資產問題的出現主要因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還的按揭貸款。去年下半年受息口上升、交投下跌以及發展商減價推售新盤等多個因素影響，本港樓價跌勢加劇，根據差餉物業估價署數據顯示，去年第4季私人住宅售價指數報317.1點，連跌8個月，與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾2成。

樓價下跌，如選用較高成數按揭的業主便會較易跌入負資產。自2019年按揭保險成數的樓價上限放寬後，選用按揭保險的買家曾於2021年攀升至歷史新高，而根據本公司內部資料顯示，採用8成或以上按揭的買家比重亦有顯著增加。現時樓價由高位回落逾2成，該批於2019年至2022年樓價高企並採用較高成數按揭入市的業主便較大機會跌入負資產。

現時，經濟復甦速度不似如期，加上外圍經濟環境不穩，銀行估價趨向審慎，一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，即使交投量或於上半年回穩，但樓價未必即時回升，上半年樓市或呈「價跌量升」的狀態。如樓價及交投未如市場預期回升，筆者料負資產個案仍有上升壓力，或超越3萬宗以上水平。

另外，負資產數字攀升不代表業主無力供款，自2010年壓力測試措施推出後，本港業主還款一直處於穩健水平，根據金管局12月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.08%及0.05%，多年來處於超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。如樓市交投回暖及利率下調等因素下，政府或可借助「減辣」措施加快回復自由市場靈活性。

最後，只要借貸人每月準時還款，一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。筆者建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

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