美國減息是近期不少業主關心的議題，市場預期美聯儲在2024年9月的議息會議上宣布減息。
本文將深入探討美國減息對香港樓市和按揭的影響，為考慮置業人士或業主提供建議。
美國預期何時減息？
市場預期美聯儲在2024年9月宣布減息，但實際的降息時間可能會受到多個因素的影響：
經濟數據
- 通脹率：如果通脹持續下降並接近Fed的2%目標，可能會促使更早降息。
- 就業數據：失業率上升可能加速降息進程。
- GDP增長：經濟增速放緩可能成為降息的理由。
全球經濟形勢
- 貿易關係：中美貿易關係的變化可能影響Fed的決策。
- 地緣政治風險：國際衝突或政治不確定性可能推遲降息。
金融市場穩定性
- 股市表現：如果股市出現大幅波動，Fed可能調整其政策立場。
- 債券市場：收益率曲線的變化可能影響Fed的決策。
美國降息幅度預期是多少？
美國通脹數據的變化為減息預期帶來了不確定性。根據芝商所FedWatch工具 (截至撰稿日)，美聯儲2024年9月的議息會議中：
- 減息0.5個百分點的可能性降至約15%
- 減息0.25個百分點的可能性升至約85%
減息對香港按揭市場預測
減息將對香港按揭市場產生多方面的影響，以下是預測：
1. 拆息按揭（H按）利率變化
- 目前大多數按揭採用H加1.3%的定價模式
- 現行封頂息率為4.125%（P-1.75%）
- Hibor需降至2.825%以下，實際按揭利率才會低於封頂息率
2. 按揭利率變化預測
拆息變化 一個月拆息 按揭息率 實際供樓息率 現時 約3.8% 5.1% 4.125% 下跌0.5% 3.3% 4.6% 4.125% 下跌1% 2.8% 4.1% 4.1% 下跌1.5% 2.3% 3.6% 3.6% 下跌2% 1.8% 3.1% 3.1%
3. 不同類型按揭產品的預期影響
a) 浮動利率按揭
- 直接受益於Hibor下降
- 供款金額可能會隨Hibor下降而減少
- 需注意封頂息率的限制
b) 固定利率按揭
- 短期內不受Hibor變化影響
- 銀行可能會推出新的固定利率計劃以吸引客戶
- 現有固定利率客戶可能考慮轉按至浮動利率計劃
c) 混合型按揭
- 部分受Hibor影響，部分保持穩定
- 可能成為風險厭惡型客戶的首選
按揭成數和審批政策的可能變化
- 銀行可能會調整按揭成數上限，尤其是對高風險客戶
- 收入審查可能會更加嚴格，以確保借款人的還款能力
- 可能會放寬某些客戶群體（如首次置業者）的審批條件
轉按市場的活躍度
- 減息環境可能刺激更多業主考慮轉按
- 銀行可能會推出更具吸引力的轉按優惠
- 需要注意轉按相關的費用和風險
Q1: 美國減息對香港樓市有什麼影響？
美國減息可能導致香港按揭利率下降，潛在降低置業成本，刺激樓市需求。然而，具體影響還需考慮其他經濟因素。
Q2: 我應該等待減息後再置業嗎？
置業決定應基於個人財務狀況和長期規劃，而非單純依賴利率變化。
Q3: 現有按揭是否應該轉換成其他計劃？
減息環境下，重新評估您的按揭計劃可能是明智之舉。可以考慮比較不同銀行的優惠，或諮詢按揭專家以獲得個人化建議。
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