英國上周意外地宣布維持基準利率5.25厘不變，終止自2021年12月以來連續14次加息的做法，市場對英國利率見頂的預期即時升溫，英鎊更跌至3個月低位，有朋友隨即問，英國樓價已經下跌唔少，如果利息見頂是否開始有值博率？我依然維持，除了日本市場，全球物業投資都唔睇好，相反，伯明翰市議會早前宣布破產，這更是英國樓第二隻黑天鵝。
英國不加息，當然因為通脹下跌，英倫銀行行長貝利在聲明中說，通脹過去數月下降了很多，並預期會繼續下跌，那就奇怪，國際油價近期不斷攀升，理應重燃通脹壓力才對，但英倫銀行行長竟預期當地通脹繼續下跌。再望望英國近期的經濟數據，7月經濟收縮0.5%，失業率上升之餘，職位空缺正在下降，似乎由2021年底開展的緊縮貨幣政策已對當地經濟造成明顯打擊。
至於英國的樓市，亦因加息周期令一眾業主叫苦連天，根據當地按揭貸款機構Halifax數據顯示，英國樓價8月按月跌幅達1.9%，為金融海嘯後最勁，按年也下滑4.6%；而香港人最鍾意瀏覽的英國放盤網站Rightmove話，正在放售的樓盤中，有36.3%都在減價，平均減價達到2.27萬英鎊。
雖然英國樓價已下跌唔少，但如果早幾年低價買入的賬面仍有利潤，不過基本上都是沽唔出，其中一個原因是，早幾年香港人一窩蜂衝去買樓的氣氛已降溫，一、兩年前業主放26萬鎊，都會被香港人搶高到29萬鎊，現時剛剛相反，業主開價26萬鎊，還價還落23萬鎊，成交前取消認購，再以20萬鎊入offer，如果業主等錢周轉，絕對有機會成交。
除了加息因素，伯明翰市議會早前宣布破產，主要因2012年捲入同工同酬賠償案官司，女職員控告市議會，未有獲得與男職員一樣待遇，法庭裁定須向174人作出賠償，伯明翰亦因這巨額賠償而搞到破產。為增加收入，我相信伯明翰很大機會加Council Tax（市政稅），而且加幅隨時高達三、四成，明明每年交3000鎊Council Tax，但如果要交多1200鎊，租金收入不變，但其他雜費開支增加，就會拉低物業投資回報率，拖累樓價下跌。據報英國還有26個城市在未來兩年面臨破產風險，所以目前還是不要計劃在英國買樓收租了。
呂宇健
facebook.com/Ken.Lui.Investment
註：專欄作家言論不代表本網立場
密切留意BossMind動向！立即CLS
留言 0