美聯集團有限公司（「美聯集團」或「集團」，股份代號：1200）今天公佈2023年中期業績，截至6月30日止的六個月：

• 收益錄得約港幣5億元；
• 權益持有人應佔溢利約港幣3,900萬元，2022年同期則錄得權益持有人應佔虧損約港幣32億元。

業績轉虧為盈的原因主要是由於：

• 集團旗下「美聯物業」及「香港置業」，截至2023年6月30日止六個月錄得經營溢利，而2022年同期則錄得經營虧損。此等改善乃由於（i）集團於香港之市場佔有率上升；及（ii）成功抓緊香港住宅物業市場之反彈；及
• 集團致力於香港及中國內地精簡業務之同時亦能維持本地前線之競爭力。

業績期內，集團成功控制成本開支，整體租金較去年同期節省達20%，減省成本的效果已反映於今年上半年的業績之上。與此同時，集團亦積極推動激勵性措施，大力提高同事的競爭力，成功捕捉首季旺市商機。業績期內，核心代理業務表現出眾，旗下美聯物業整體市佔按年上升，於一手市場的銷售表現亮麗；香港置業亦有效控制成本，雙雙提供盈利貢獻。

集團的線上業務發展亦收獲豐富的成果，自2022年年中起，「美聯筍盤APP」已經晉身全行最多活躍用戶的手機應用程式，每月平均活躍用戶數量較主要行家高出近一倍。此外，自2020年以來，集團的線上平台已先後獲得全行最多的32項殊榮，單計今年上半年已經勇奪多達6個獎項，當中包括歷史性取得一項亞洲地區獎項，用量及獲獎數目皆反映用戶滿意美聯線上平台服務及功能。

經濟復甦緩慢，令本港樓市表現波動。美聯集團主席黃建業指出，上半年樓市表現較預期差，首季旺市屬曇花一現，反映經濟引擎失速，通關「紅利」迅速耗盡，復甦動力減弱，香港優勢將漸漸「煙消雲散」，引致樓市見頂回落，而且跌勢已成，預測全年樓價升幅「捧蛋」，重返2017年即6年前的水平，料蝕讓個案攀升，惟「辣招」原地踏步，絕對已經過時，因此「撤辣」刻不容緩。黃建業認為，地產、金融、旅遊等多個行業支柱現裂痕，為免負資產數目增加，並進一步加大財赤，提出六大建議救港經濟，呼籲立即全面減稅，包括減收利得稅、樓股印花稅，並大力發展具香港獨特優勢的行業，吸引移民及外資，達至刺激經濟的效果。

黃建業認為，疫情鎖港經年，重創香港經濟及樓市，內地與香港全面通關卻遲於其他國家，打擊中外資金信心，通關「紅利」迅速耗盡，首季「樓股小陽春」曇花一現，其後本港樓市及股市皆高位回軟，經濟陷苦海，本港多個支柱行業驚現「裂痕」(見附錄)。當中，恒生指數於8月曾一度低至17,600點，創今年新低；首4個月樓價升約6.3%，惟其後樓價掉頭回落，至今(截至8月28日)已累跌3.03%(見圖一)，2023年迄今升幅已經收窄至3.09%，新盤帶頭「劈價」，未來樓價續有下調壓力。樓價高位回落，成交卻未大幅回升，今年首七個月的整體物業註冊量僅錄約39,248 宗，創2016年後的同期次低紀錄，僅輕微高於去年約3.8%；註冊金額更創2016年後同期新低，甚至低於去年同期3.9%。

黃建業指出，樓股與經濟息息相關，如今的困境其實是香港經濟縮影。香港經濟未有因通關而回復舊觀，原因除了疫情遺害及加息影響，更重要的是疫後香港出現「結構性」轉變，但是經濟政策卻「原地踏步」，未有與時並進。以旅遊業為例，消費模式急變，網購及外賣程式崛起，令香港由「購物天堂」及「美食天堂」變成一日遊或窮遊地點，鮮見高消費客戶，惟特區政府仍未有策略來應對市場轉變。

圖一：美聯樓價指數

樓價時光倒流6年前

黃建業認為，樓市是經濟產品，經濟差，樓市難有起色，若本港經濟及房屋政策繼續「原地踏步」，勢必令本港優勢漸漸「煙消雲散」，競爭力落後對手。如經濟持續下滑，相信今年樓價已經於4月見頂，跌勢已成，料全年樓價升幅「捧蛋」，屆時樓價將「時光倒流」回到2017年，即6年前水平(見圖一)，料蝕讓個案將攀升，惟「辣招」卻和其他政策一樣原地踏步，明顯已經過時。

黃建業強調，「辣招」推出逾10年，香港的經濟及社會環境已出現翻天覆地變化(見表一)，樓市亦出現「結構性」改變，短炒絕跡，以自用為主，「辣招」卻從未檢討。明白特區政府擔心「撒辣」引致樓價飆升，惟因為經濟欠佳及息口高企，樓價跌勢已成，撤辣只會增加成交，樓價沒有大升的基本因素。須知住宅物業非商品，而是生活必需，對比波動大的股債匯，更是很多人理想的「長線安全投資」，若放任樓價直插到底，將令不少為置業而節衣縮食的市民損失慘重，衍生眾多社會問題，物業買賣牽涉的不止地產界，而是民生及社會，冀政府正視，立即根據時代轉變調整經濟及樓市措施。

表一：經濟及樓市的「結構性」改變

2013年至2019年

2020年至2023年最新情況

息率

Ø 低息時代，供平過租，置業需求增

Ø 息率上升，租平過供，置業需求減

私宅
供應

Ø 未來3至4年供應曾低見6.7萬伙，供應未到位，求過於供

Ø 未來3至4年供應超過10萬伙，息率高企令需求減少，供過於求

內部
需求

Ø 自用及投資需求大

Ø 只剩自用需求，投資需求大幅減少

外來
需求

Ø 外來置業需求大，15至19年平均每月BSD超過240宗

Ø 外來置業需求大減，20年至今平均每月BSD僅60多宗

移民潮

Ø 無移民潮，上車及換樓需求大

Ø 不少年輕、中產人士移民離港，上車、換樓需求減少

金融
市場

Ø IPO排名高踞首3甲，當中15,16,18,19年更居首位

Ø 18年初恒指曾超過33,000點，增置業人士入市信心

Ø 2023上半年IPO創20年同期新低，排名全球僅第6

Ø 23年8月恒指曾低至17,600點，置業人士信心大減

負資產

Ø 少之又少，即使16年第一季高位亦不足1,500宗

Ø 2023年第二季超過3,300宗，隨著樓價回落，預計負資產彈升

賣地

Ø 賣地屢破紀錄，住宅地王頻誕生，賣地收入增

Ø 2023年迄今已有4幅地皮流標，賣地收入劇減

支柱產業「見裂痕、陷苦海」

黃建業指出，支柱產業見裂痕，樓股齊陷苦海，港樓跌勢已成，股市欲振乏力，經濟危機迫在眉睫，必須於支柱產業崩潰前救市，呼籲特區政府別以「不變應萬變」的心態坐失良機，建議盡快推行以下「救港六招」：

• 減股市印花稅，又或只收「單邊印花稅」，刺激港股成交，並吸引巨企來港上市；
• 減利得稅，扶助企業，增加外資來港或留港的誘因；
• 大力扶持香港有優勢的產業，包括醫療、美容、法律、保險、教育等，為香港帶來新機遇；
• 發展具香港特色的旅遊業，建構獨特「蒲點」，吸引中外旅客來港免稅購物，從而刺激消費，帶動內需
• 推出更具吸引力的移民政策，例如降低取得永久居民身份證的年期門檻，又或擴闊可供申請投資移民的範疇
• 減樓市印花稅
  i) 徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本
  ii) 免除15%的新住宅印花稅，為市民換樓開方便之門
  iii) 取消額外印花稅SSD，或將年期及稅率回復至「加強版」前，即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%

黃建業深信，香港不乏增長動力，加上背靠祖國的豐富資源，只需要政策推動，發揮國際大城市及一國兩制的優勢，必可令香港重新崛起。個別的救市措施已經見效，尤其是搶人才政策的效果超出預期。最新數字顯示，截至7月底，各項吸引人才措施共收到12萬宗申請，超過7.5萬宗已獲批，已抵港申請者亦超過3.8萬。不過，成功吸引人才來港，卻未有更多政策配合人才「留港」，更適逢樓市低迷，新來港者以租樓為主，令租盤急速消化，刺激租金回升，反而帶來新的民生問題。政府在推出「專才計劃」同時，更應考慮徹底寬免外地人來港首次置業的辣稅，吸引轉租為買，做到「留人才更留人心」，增加專才長期留港誘因，以吸納新資金刺激經濟，同時疏導租金升幅。

料全年整體物業註冊金額更低於去年

黃建業認為，策略應根據領先市場數據制定，具前瞻性。假若特區政府未掌握市場趨勢，持續以「原地踏步、墨守成規」的態度來面對千變萬化的市場環境，相信今年樓市高峰已過，不但全年樓價升幅將「捧蛋」，下半年成交將持續低迷，多項數據皆有機會創出近年低位：

• 料全年整體物業註冊量僅錄65,500宗，重新踏入「冰河期」，創歷史次低紀錄，僅高於去年
• 整體物業註冊金額則估計僅錄5,500億元，創7年新低，甚至略低於去年
• 預測全年新盤成交約4萬宗，創十年次低
• 二手成交錄約4萬宗成交，創八年次低
• 全年新盤成交金額錄約1,560億元，創八年次低
• 二手成交金額則錄約3,050億元，創七年次低
• 全年樓價升幅「捧蛋」，重返2017年水平
• 即使有限度「撤辣」，樓價亦難大升

黃建業重申，撤辣「刻不容緩」，因樓市下滑將對社會及經濟造成衝擊，未來負資產個案勢急升，蝕讓個案續增，並嚴重影響賣地收入。22/23財年賣地收入按年大跌超過50%，創7年新低，佔原先全年目標1,200億元約58%；而23/24財年迄今，地價收入僅約33.8億元，更是只佔全年目標850億元約4%，地價收入較政府預算落差大(見圖二)，未來財赤恐惡化，令經濟陷入惡性循環。

圖二：賣地收入

事實上，鬆樓市振經濟是中外的一致共識，去年內地有城市推行「限購、限貸、限價、限售」的「四限」 鬆綁優化樓市政策；中共中央政治局早已明確提出適應中國樓市新形勢，適時優化房策；今年7月住房城鄉建設部提出進一步放寬限購措施，包括降低購買首套住房首付比例、降低購買首套住房貸款利率，以及購買首套住房身份「認房不認貸」；加拿大及英國亦已有刺激置業的措施推出(見表二)，香港特區政府的施政應該更具前瞻性，帶著市場走，快人一步，立即配合國策及環境轉變振興樓市吸納資金。

表二：各地樓市「減辣主要內容」

國家

「減辣」主要內容

中國內地

2022年內地有城市推行「限購、限貸、限價、限售」的「四限」 鬆綁優化樓市政策。

2023年7月住房城鄉建設部提出進一步放寬限購措施：
- 降低購買首套住房首付比例；
- 降低購買首套住房貸款利率；
- 購買首套住房身份「認房不認貸」。

加拿大

2023年3月宣布放寬針對外國人「買樓禁令」，
包括容許持有工作簽證或獲准在當地工作的人購買住宅物業。

英國

2022年9月提高首次置業人士印花稅免稅門檻，
新減免將物業印花稅免稅門檻，由12.5萬英鎊調高至25萬英鎊；
首次置業人士的印花稅免稅門檻由30萬鎊調高至42.5萬鎊。

附錄：香港經濟支柱產業見「裂痕」

• 金融業：香港今年上半年首次公開招股(Initial Public Offering, IPO)僅錄178億元，創20年同期新低，跌出全球五大。港股每日成交金亦遠離高峰，2023年截至7月底止，港股每日平均成交金額僅錄1,136億元，較去年同期減少約15%，較2021年同期更減少近4成，最直接的影響是，最新整體失業率雖回落至4年新低，惟金融行業失業率較去年底回升
• 旅遊業：「自由行」一直是本港的經濟重要支柱，惟內地與香港全面通關至今，每月內地訪客南下人次未如預想般激增。加上消費模式轉變，北上者多，南下者少，內地訪港旅客不是進行「平價遊」，就是「一日遊」，令2023年上半年零售業總銷貨額僅錄2,051億元，雖然按年略有反彈，但仍未重返疫前水平
• 出口業：本港出口持續疲弱，7月整體出口按年跌9.1%，連挫15個月，而且累計首7個月，整體出口貨值按年下跌14.6%。
• 地區總部：以香港為地區總部的境外公司明顯流失，數目由2019年約1,541間，減少至2022年約1,411間，減幅約8.4%；以母公司的首6個國家/地區計算，除了居首的中國內地上升約16.2%外，其他5個國家/地區均錄約5%至約16.7%的跌幅。

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