放寬樓花按揭 減低估價不足風險【曹德明專欄】

日前香港按證保險有限公司宣布，對樓花住宅物業的按揭保險計劃作出修訂，修訂後樓價1,000萬元或以下的樓花物業，最高按揭保險成數為九成；樓價1,000萬元以上至1,500萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；以及樓價1,500萬元以上至3,000萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。

修訂後，樓花物業的按揭保險成數上限雖然與已落成住宅物業（現樓）看齊，但亦有兩點要注意：（一）只適用於提取按揭貸款起計12個月內之落成樓花物業；以及（二）只適用於預售樓花同意書以下的項目，即重建項目不適用，如樓花物業未能符合上述要求，按證保險公司會因應風險而作個別考慮。

自2019年10月及去年2月政府兩度修定按揭保險計劃的樓價上限（簡稱新按保），市場的反應正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高，反映新按保措施能讓更多首置人士以較低的首期上車，輕鬆置業。

新按保成效顯著，但過往只適用於現樓，並不適用於樓花。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月樓花按揭宗數為1,135宗，對比去年同期的3,074宗大跌1,939宗(63.1%)，創近17年的首8個月新低。而今年部分大型新盤銷售情況理想，但透過經絡按揭轉介研究部內部統計，該些新盤逾8成買家採用建築期付款方案（建期），反映大多數新盤買家欲透過建期並使用高成數按揭入市，因此使樓花市場走勢偏弱。而是次政府因應時機，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。

建期付款需要在物業落成後才可上會，由於簽約與成交的日子較長，當臨近上會時，樓市有顯著下跌，買家申請按揭時便有機會遇上估價不足的情況。而現時樓花按保成數上限放寬後，想鎖定現時樓價的樓花買家，建議可選用即供付款方法，即時上會申請高成數按揭，避免日後遇上估價不足的問題。

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撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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