香港樓市跌勢何時休?特區政府今年2月宣布樓市全面撤辣招,中央又多次出招圖救市,但香港樓價今年先升後跌約6%,樓價3年內已累挫27%,愈來愈多市民變負資產一族。加上美國明年減息速度或大幅放緩,對於明年香港樓價能否苦盡甘來迎來反彈,現時眾說紛紜。著名經濟學者林本利根據數據分析,指出香港私樓住戶供樓住入息負擔比率已跌破5成,認為現時樓價已適合入市買樓自住。不過,近年準確預測樓市大跌及看穿港股只是「死貓彈」的「七師傅」七仙羽,則維持悲觀看法。她認為港樓霉運仍未過去,恐怕還要跌多3年,故她認為年輕人可專心儲錢至2028年才入市買樓。
問題是樓價跌、租金升,急於買樓自住的小市民又應怎辦?記者發現林本利及七仙羽的看法有共通點,便是現時即使要入市,亦只應購買交通方便、價格較相宜的市區中小型單位,因為這些單位既可自住亦容易租出,故「進可攻、退可守」。兩人都強調,絕對不宜因為首期不夠而去買納米樓,因擔心納米樓會嚴重跑輸大市。
經濟學者林本利接受傳媒訪時強調,他不知道香港樓市現時是否已見底,但他認為在租金持續上升的情況下,在現價確可考慮買樓自住(節省租金)。因最新的私樓供樓負擔比率跌至5成左右,低於歷史平均的52%,可見樓價已跌回落至市民可負擔的合理水平。而現時買中小型住宅收租的回報率,亦已重回3厘以上,屬合理水平。
但林本利引述他在2018年已提過的「買樓建議」,提醒年輕人決定是否買樓一定要考慮多個重要因素。其中一個重點是,若不確定自己未來十年會留港,最好不要買樓;其次是買樓自住勝於出租,因可享供樓利息扣稅,亦不用擔心租金大升。此外,林強調他深信買市區二手樓勝於買一手樓花,因新樓管理費太高。若真的要買樓,亦應堅持選交通方便、實用率高、無大露台的市區單位,確保容易租出。最後,小市民準備上車前,應先確定自己入息穩定,供樓負擔亦應低於家庭入息4成。
至於過去兩年準確預測香港樓價跌不停的玄學大師「七師傅」七仙羽即繼續悲觀,並認為2025年港樓恐會「繼續跌」。她形容近日雖有不少好消息(如一簽多行)像興奮劑,但她認為這改變不了本質,「食興奮劑谷完,恐怕更加失落」。七師傅指現時大量一手盤供應仍未被消化,市民對住宅需求低,故她預計直到2027年都是跌市。她直言如想買樓,可等2028年之後再考慮,現時應該先行全力儲錢。
七師傅雖然是玄學家,但她向來喜歡以經濟理由去分析樓市。她指香港樓市最大問題是經濟差,加上中產移民潮,導致樓市失去購買力,難消化新盤。她形容香港住宅「高不成低不就」,因為真正富有人家會去外國買樓,普通人則寧願在大灣區置業,令香港樓市不振。對於若市民「有剛性需求」想入市,七師傅則回應指,若真要買就買市區、買旺區,因即使跌市下亦容易租出,起碼可取得租金,暫不宜買納米樓及豪宅。
香港樓價過去3年跌27%,老版屋苑如美孚新邨及嘉湖山莊呎價更跌破1萬元大關,不過大行普遍對香港2025樓價樂觀。萊坊預計,2025年住宅樓價料最多升5%,一般住宅的租金亦有望再升3-5%,創歷史新高。戴德梁行則指出,明年住宅成交量有望比今年提升5至8%,支持整體樓價反彈約5%,租金同樣料會上漲5%。摩根士丹利則下調對2025年本港住宅樓市預測,由原先預期明年樓價升5%,改為估計香港樓價明年保持平穩,當中上半年樓價料跌5%,下半年則會反彈。不過本地討論區上網民則以看淡香港樓價的居多,主因是擔心特朗普明年1月再上台做美國總統後若加劇中美貿易戰,一旦引發股災,香港樓價料亦「冇運行」。
Text by BusinessFocus Editorial
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