寫這篇文章的時候，已是春節前夕，先和各位讀者拜個早年，祝大家新一年安居樂業，身心安康。展望蛇年樓市，筆者認為可以用「穩」字來形容，成交穩升，樓價大有機會企穩。最大的利好消息是，美國總統特朗普於瑞士達沃斯世界經濟論壇上要求美國聯儲局立即減息，並建議其他國家跟隨，以緩解消費價格壓力，提振經濟，更揚言「在適當的時候」與儲局主席鮑威爾談話。消息一出，美國再次減息的機會立即回升，美港股市也同步上揚。
特朗普表明態度，美國再次減息已經是時間及幅度的問題。減息對樓市的影響，筆者已經分析多次，簡而言之，減息有助增強資金的流動性，因本港樓價已回軟多時，相信部份資金會流入樓市，帶動成交，穩定樓價跌幅。
未來影響樓價的因素，是供應量。看供應量不能單看政府的預估數字，還須視乎「庫存量」，亦即是俗稱的「貨尾」總數。當貨尾累積，發展商須減價出貨，新盤價格持續低水，難免會帶動整體樓價下跌。因此貨尾量往往是未來樓價的指標。據美聯物業研究中心資料顯示，去年12月全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約21,674個單位，較2023年12月約21,886伙按年輕微減少約1%。
雖然整體貨尾數量看似仍然高企，但是值得留意，2023年或以前推出項目的「舊貨尾」由原先的21,886伙大減約15,335伙。主要原因是，隨著2024年樓市全撤辣，加上施政報告放寬按揭成數及容許投資移民計劃投資住宅，配合減息周期啟動，帶動去年一手成交量升至約15,600宗，按年升約5成，並創3年新高。在一手交投暢旺之下，不少新盤被市場吸納，亦令「舊貨尾」顯著減少。去年發展商同時亦積極推售全新盤。據統計去年共推出47個全新盤項目，涉及約15,010個單位。因此縱使去年一手成交量顯著向好，但亦難以短時間內全數吸納眾全新盤的所有單位，導致一批「新貨尾」單位積存下來，而去年合共新增約6,339個「新貨尾」。在「舊去新來」的此消彼長下，去年累積貨尾量僅按年輕微減少，維持逾2.1萬伙的水平。
相信隨著減息週期加快，市場吸納物業的力道有望加強，估計整體貨尾數量將會拾級而下，助樓價進一步穩定。事實上，「美聯樓價指數」最新報129.08點，按周微跌0.07%；不過，若與四星期前相比，樓價指數升0.88%；而本年迄今亦錄約0.74%的升幅。「美聯信心指數」最新報64.2點，按周升1.9%，反映市場信心正在不斷增強，相信在春節過後，無論新盤及二手交投將會顯著回升，再度出現「小陽春」。
美聯物業住宅部行政總裁 布少明
註：專欄作家言論不代表本網立場
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