發展商清完7,000伙貨尾前 二手無運行【老樓專欄】

新盤藉撤辣、美國有機會下半年減息、政府全力拼經濟等利好消息，群盤出擊，新舊貨賣個滿堂紅，同時由內地買樓兵團重臨香港掃貨，因政策扶持，如入無人之境，唯二手成交一個星期少個一個星期，對新盤抗拒的準買家，亦紛紛投入新盤懷抱。

日前市場出現了首宗短期炒貨，令人擔心炒風蔓延，這點也容易造成真買家替炒家出貨的機會，地產代理見市旺，一旦遇上炒家貨，當然上心，根據過往經驗，代理見到市場㷫着了，一手做新盤、另邊手幫炒家出貨，當然會令到買家以為二手少貨，加上新盤又有大量上車優惠，如低首期、現金回贈等大量誘因下，這種手法永遠是舊瓶舊酒，但始終最有效，代理們在短時間一方面催谷樓市，另方面製造更多成交，追回失去兩年的佣金。

今次全面撤辣，「放生」一批本來仍然被綁的二手業主，特別是過去兩年「摸頂」的半新盤，但面對利息高企、經濟疲弱，以及大量新盤相繼減價推售，此次樓市「小陽春」，二手樓市恐怕受惠有限，而在發展商清完庫存前，樓價亦難見升勢，新盤及貨尾搶去二手客源。

猶記得財政司司長陳茂波在公佈《財政預算案》，順應市場期望即日起為樓市全面撤辣。有見及此部分業主看好後市，趁勢反價放盤，撤辣首日（28日）市場暫錄11宗反價個案，當中元朗爾巒一伙四房單位反價最勁，較原叫價提價100萬元。目前仍未聽到這單位成功售出的消息，反而連日來市場出現多宗「先加後減」的成功售出個案，這點在冷靜期後又回歸現實，除因為一手搶客戰外，二手並無有實際吸引力。

日前曾議價中的朋友仔們，應該一係碰上業主加價，一係被業主封盤已是常態，接下來二手成交將進入下降軌回復撤辣前的水平，而且可能更差。樓市撤辣後，市場交投氣氛熾熱

，不過樓價暫時未見明顯好轉。相反撤銷SSD額外印花稅後，如果多了近兩、三年入市的買家決定沽貨套現應急，因此現市場反而出現減價賣樓的「辣招鬆綁貨」。若大家不介意因真的住，不妨向這批撤辣貨埋手，總好過大部份「不急不賣」的業主貨。

截止於2023年第4季的統計，2023年落成私人住宅估計有13,852個。其中未推售單位3,766個，貨尾單位3,518個，合共待售單位7,284個，待售單位佔全年估計落成量高達52.6%，售出比例只有47.4%。料這段持間發展商加快出新盤，挾着貨尾搏大霧加促出貨下了很大決心。

獨立樓評人 劉兆昌

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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