經濟未復甦 中產換樓興趣低【老樓專欄】

上周金管局公布放鬆大型單位按揭上限後，即時反映頗為正面，業界又彈出指會刺激換樓客需求、成交料反彈三成（這是一貫口術，唔通話冇用咩！），最實際是看最近一個月的交投如何；無論新盤和二手市場，細單位在1,000萬元以下佔上很高比例，不是中產冇錢換樓，而是無膽換樓，這點相信政府內部也知道，所以在市場謂「托市」的聲音下又出招的道理。

根據大行網頁搜羅，可造九成按揭的二手放盤量逾2.5萬個，可造最高七成按揭（樓價在1,500萬元）的放盤量僅有4,500個，除非即時成交，也是3萬宗成交，這是不可能、天方夜譚，上月整體成交不足5,000宗，要翻倍談何容易。

數據顯示，2019年10月及2022年2月政府曾經兩度放寬按揭保險樓價上限，政策成功刺激受惠的二手私人住宅宗數成交比例向上。2019年林鄭Plan推出後，價值1,000萬元或以下的中低價住宅買賣比例由2019年的81.4%，上升2.5個百分點至2020年的83.9%；而2022年波叔Plan將按保計劃擴大到1,200萬元以上單位，亦帶動同年價值1,001至2,000萬元的中高價住宅買賣比例上升至16.2%，較2021年的15.1%增加1.1個百分點。反映了中正上車九成按揭的需求，故推動了細價樓的交投。

反而在換樓客數據方面則呈委縮狀態。2023年上半年全港中高價(1,001至2,000萬元)的二手私人住宅買賣比例錄14.4%，比2022年的16.2%跌1.8個百分點，於四個價格類別中跌幅最顯著。其中，又以港島的中高價住宅比例跌幅最大，由2022年的26.6%，下跌5.3個百分點至今年上半年的21.3%。九龍及新界的買賣比例，上半年分別錄15.0%及11.6%，跌0.6及1.4個百分點。在通關後換樓客買少見少，原本是在經濟回升時受惠的一群，反而無膽買樓。

點解無膽買樓？原因有二，即使美聯儲局放緩加息，美息料仍在高位維持一段時間，此將左右本港最優惠利率（P），繼而對港幣構成壓力，縰使美不加息，香港仍會加，拆息高企不下，資金流向較悲觀，令到中產客更毋須急於換樓；另外，政府不斷調低地價，即使新界區補地價亦大幅調整三成，暫時買地意欲有減無增，「地價佔建樓最主要的一部份，樓價未明，地價跌幅不大，投地和補價也轉趨審慎。」老友明言，樓價看跌，地價先行跌，「不論跌多少，買賣利潤才是最主要考慮，那個會願貼錢倒蝕賣樓，看定啲先！」

有業界認為，加息是另一個令港樓「血流不止」的致命傷。研究指出，2017年，內地買家佔住宅成交量的15%以上。然而，現時經濟變化已不利這批買家入市。香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。2022年香港的平均按揭息率上升213基點至3.58厘，內地平均的按揭息率則下跌至4.26厘的歷史低位。同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8厘收窄至2022年的2.5厘。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。

「內地客來港購樓比例減少，並不是樓價下調的主因，而是市民收入減少，財富倒退效應，買樓意欲大減，」看來對經濟復甦敏感的中產人士，未見個人收入增加前，對換樓意欲不會輕舉妄動。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。