二手真劈價佔少數「深水核彈」未震散小業主【老樓專欄】

上周離港期間，好友們傳來長實油溏親海駅首批呎價消息，的確很震撼，有人認為平過居屋、震散一、二手市場，反問這不是每逢長實淡市開盤的策略嗎？當了解過往鄰似的歷史後，老樓認為低價轟炸後，樓市能否來一個絕地翻身的結果才是重點。

首先看長實公布了的中期業績先，長實集團已簽訂合同但尚未確認的物業銷售總額為148.2億元，擁有可開發土地儲備約7,600萬平方呎。有分析人士指出，此次大幅折價拋售的原因或許是，長實想減倉回收資金，可能會有其他投資回報率跑贏房地產。在業績發佈會上，長實集團主席李澤鉅表示，集團的多元化業務讓集團有能力應付逆境和風浪，業務多元化使集團能夠在周期性的波動中維持穩定的財務表現。

正所謂朱門狗肉臭、路有凍死骨，上月長實半山波老道豪宅項目被撻訂在前，「七折」賣油塘新盤在後，不排除以賣樓來補追回賣豪宅的收益損失，而且宜家賣樓，老樓多次講過，必須以低價開盤才吸引到買家，相對而言，油塘這批「二線盤」則為雞肋，食之無味、棄之可惜，不如來一次震撼彈，意不欲推冧市，而是加快把這批二線樓賣走，沽之而後快。

截至6月底，長實合計持有約7,600萬平方呎可開發土地儲備，當中香港佔約11%，內地佔84%。集團指，過去兩年在本地透過投地增添4幅政府地皮及兩個重建項目，規劃與工序已順利開展，未來將繼續物色合適投資機遇以增加土地儲備。意下在地價回落之際，相對增加了買地投資價值，故每逢賣地都見長實落標競投，而且也不時會被市場喻為「超值價」投得，這與小超一直奉行，投資機會與成本控制的持續方針，料今明兩年在樓市尚未有大復甦之際，投地活動更會較去年活躍起來。

雖然新盤大減價，尚未看到其他同業有類似的動靜，料欲看周六銷售反應後才斷定樓市是否已見底，「還要看什麼買家、購買力能否維持、和有沒有新資金、美國加息是否真的完結」，一大堆問號尚未解決。香港發展商們不嬲動作快，看今年通關後，便密集式賣樓，但因經濟復甦不如預期，動作才慢慢停下來。

還有看二手業主的態度，觀察了近一個星期，真正肯大幅落價的二手業主也寥寥可數，從網站看到位於親海駅毗鄰的一個二手盤高層四房單位，即日減價17%，放盤價回落至2,000萬元，實呎仍接近2萬元，其他鄰近樓盤也只是回落數個百份點。對業主而言，沒有震散他們的基本，只是觀望居多，但肯定二手成交再度減縮，除非劈價盤真的以倍數上升，成交回增，才可以看到這枚「深水核彈」的威力。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。