放寬首置按揭成數是正確方向【汪敦敬專欄】

財政司司長陳茂波重申暫時無意調整辣招，但卻表示會考慮為首次置業市民再放寬按揭成數比例，他沒有就有關概念作進一步解釋，但如果是將現在的首置按揭最高成數由九成增加為九成半的話，筆者是同意的，因為借高了成數不會大量提高槓桿風險，加上二手按揭機制還有供款入息比率及壓力測試這兩個關口，這兩大門檻減低變壞帳的效益的驕人成績，我們在過去十年是看到的，縱使當樓價下跌會增加負資產，但事情重點是壞帳在極低水平。

進一步放寬首置按揭成數是對症下藥針對了現實中年輕人儲首期買樓困難這個實際情況，基於大多數情況租金仍然與供樓開支相差不太遠，所以付得起租的人有不少部份也有條件透過準備及計劃可以追求置業。

政府如果真的要提高首次置業的按揭成數反映出兩個要點，第一是政府不是太擔心現在的所謂高息環境惡化，而事實上自從去年9月將物業按揭貸款利率的壓力測試要求由3厘減到2厘之後，其實也間接向市民表示政府在管理H按加息的信心，後來配合息口封頂機制之下的風險在受控之內；第二點也反映出政府對房屋政策各方面是掌握到真正的重點，房屋政策的最終目的其實就是令到年輕人可以買得起樓，而不是什麼公屋或者過渡性房屋。整個房屋政策的目標都是分配財富以及令市民能安居樂業，而安居樂業最大的效益其實就是置業安居。

「波叔Plan」的改善令到二手轉流率增加，再加上收緊公屋的富戶政策令公屋轉流率低的問題有望解決，再配合增加首次置業的按揭成數，這些也是正確的方向。當然，筆者仍然有意見想補充的，認為最終應重啟2004年停辦了的「置業資助貸款計劃」才令房屋政策徹底有效。按揭保險的成數提高只是解決到部份問題，按揭成數的放鬆無法取代置業資助貸款。

此外，香港按揭證券有限公司是一間獨立的機構，它只會堅守自己本分的角度去審慎理財，但是不能夠做到房屋政策的急市民所急，而按揭保險公司往往較保守，以及它的效率不算出色，但置業資助貸款計劃能根本性地和零跳欄地令到合乎資格者即時有一筆資金去做首期，兩者效率是無法比較的。

過去有段時間，筆者曾聽過一些官員認為有了按揭保險就不用置業資助貸款，在嘗試十多年之後來說，這個概念是錯的，所以筆者雖然同意放寬按揭成數是對年輕人置業有幫助，但作為一個專業的房屋政策評論員，我是必須要提出「置業資助貸款計劃」才是房屋政策最佳效率的一個窗口，而這件事政府是物有所值，因為是將一個資助受眾變為一個有資產的納稅人，得到的資產利益是很大的，筆者是必須要提出這個意見的。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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