新盤對壘｜SIERRA SEA 2B期原價添食 柏景峰削優惠變相加價近一成
樓市氣氛漸趨熾熱，發展商推盤態度積極，惟定價策略各異。新地旗下西沙 SIERRA SEA 2B期，以及由信置、資本策略及港鐵合作發展的油塘柏景峰，近日不約而同加推第5號價單。前者延續「穩價速銷」方針，維持原有折扣；後者則削減優惠，變相提價近一成。兩盤一穩一升，反映發展商對後市雖有共識，但在去貨節奏上卻各有盤算。
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SIERRA SEA 2B期：原價加推131伙 折實均呎13,288元 上調3.96%
新地旗下的SIERRA SEA 2B期發展商乘勢加推第5號價單，涉及131伙。發展商維持扣除最高15%折扣優惠後，折實均呎約13,288元，較第4號價單的12,782元高約3.96%。
是次加推單位的第5號價單涵蓋66伙兩房及65伙三房，實用面積介乎416至701平方呎。價單定價約548.2萬至約1,195.9萬元，呎價介乎約11,969至約17,436元；折實售價則由約465.97萬至1,016.52萬元，折實呎價由約10,174至14,821元。
入場門檻上，兩房入場及呎價最平的單位為Daffodil Avenue第1座3樓H室，實用面積458平方呎，折實售價465.97萬元，折實呎價約10,174元；三房入場單位則為第3座5樓E室，實用面積534平方呎，折實售價637.5萬元，折實呎價約11,938元。
整批單位以定價計算，市值約10.57億元。
發展商原價加推 同柱比較實際加幅界乎1.36%至6.98%
據了解，是次推出的單位屬原價加推，反映發展商繼續採取「穩價速銷」定價策略去吸引市場購買力，承接同系2A期及早前銷售的2B期全數售罄的熱潮，期望本輪價單同樣能夠全數沽清。
分析最新價單推出的單位後，其折後呎價較同柱的相應下層單位高出1.36%至6.98%。
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圖一：4號與5號價單比較：第2座31樓與32樓A室
其中新推的第2座32樓A室，折實呎價為約13,286元便較樓下31樓A室的折實呎價約13,107元高出1.36%。
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圖二：3號與5號價單比較：第2座19樓與20樓A室
另一邊廂，圖二顯示，新推的第2座20樓A室，折實呎價13,566元便較樓下單位的12,681元高出6.98%，屬眾多提價單位之首。
然而，分析指出，SIERRA SEA 2B期本次加推以同柱比較單位的折實呎價後，均屬原價加推。
項目將於本周六(7日)以價單形式公開發售218伙；另有20伙於本周五開始正式招標發售。
柏景峰加推98伙 折實均呎17,347元 較上張上調9.05%
另一邊廂，油塘柏景峰加推第5號價單共98伙。發展商看好後市，決定削減 5%折扣優惠，將最高折扣降至10%，令折實均呎升至約17,347元，較上一張價單約15,908元大幅上調約9%。是次加推屬明顯提價，若比較同柱層數相若單位，實際加幅介乎6.2%至9.92%。
新價單涵蓋 14伙開放式、33伙一房、47伙兩房及4伙三房單位，實用面積269 至578平方呎。扣除折扣後，折實售價由約463.05萬元至約1,002.6萬元，折實呎價介乎約16,490元至約18,438元。整批單位市值約6.73億元。
各戶型入場門檻方面，開放式單位由第3座5樓C10室起步，實用面積269平方呎，折實售價約463.05萬元，折實呎價約17,214元；一房入場為第3座25樓C8室，實用面積293平方呎，折實售價約498.51萬元，折實呎價約17,014元。
至於兩房及三房入場單位，分別位於第2座36樓B5室及第1座8樓A1室，折實價分別為約616.59萬元及約972萬元，折實呎價依次為約16,620元及約16,817元。
定價分析：實際加幅約6.2至9.92% 屬提價加推
以本輪推售的12柱單位為例，其折後售價較同柱的相應下層單位高6.2%至9.92%。
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圖三：4號與5號價單比較：第3座30樓與31樓C5室
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圖四：4號與5號價單比較：第2座35樓與36樓C5室
柏景峰是次定價進取，以圖三加幅最顯著的第3座31樓C5室為例，折實呎價約 18,045元，較樓下一層的16,417元呎價提價近一成。即便是圖四顯示加幅最小的第2座36樓B3室，折實呎價16,721元亦較下層的15,745元調升6.2%。
相比SIERRA SEA 2B期，柏景峰的定價策略傾向提價加推，並透過減少折扣優惠去提價，反映發展商看好樓市未來發展。
發展商同時公布銷售安排，將於本周六(7日)再發售150伙。
總括而言，SIERRA SEA 2B 期維持原價策略以求「量」，柏景峰則藉削減優惠以求「價」，反映不同發展商對項目定位及市場承受力的判斷。隨著兩盤推售，預期一手市場將呈現價量齊升之勢。
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