荃灣大窩口工業區轉型：綜合發展區最新進展

荃灣作為香港新界西的重要樞紐，長期以工業與住宅並存的獨特面貌聞名。大窩口工業區內的綜合發展區（CDA）備受矚目，正從傳統工業用地逐步轉型為住宅及綜合用途，為區域發展注入新活力。

什麼是綜合發展區？

綜合發展區（CDA）是指將原工業用地重新規劃為可作多功能用途的區域，旨在促進地區轉型與環境優化。這些區域以住宅為主，輔以商業、休憩及其他配套設施，形成綜合發展模式。規劃上採取適度管制，平衡發展規模、設計及布局，滿足環境、交通和基建需求，並設有最高地積比率及住宅地積比率限制，確保住宅主導的同時提供充足的商業及服務設施。

根據2025年7月《荃灣分區計劃大綱圖》（編號 S/TW/39），荃灣東工業區（楊屋道以北）設有五個主要綜合發展區，預計可提供約2700至3600個住宅單位。

綜合發展區概覽與進展（截至2025年9月）

以下為大窩口工業區五大CDA的位置及最新進展：

• CDA(2)：沙咀道一帶

• 範圍：涵蓋前大窩口工廠大廈大部分區域。

• 進展：已成功重建為公營房屋項目「尚翠苑」（Sheung Chui Court），於2021年落成並入伙，提供大量住宅單位。此項目不僅增加住房供應，還提升周邊環境品質，帶動荃灣西一帶（如海之戀商場）的消費市場。

• CDA(3)：橫窩仔街1號一帶

• 範圍：包括亞洲通工業中心（Asia Tone i-Centre）等工廈。

• 進展：轉型進度緩慢，仍以工業用途為主，尚未有重大重建申請。業權分散是主要障礙，但為投資者提供潛在機會。

• CDA(4)：橫窩仔街13-23號一帶

• 範圍：包括安泰工業中心（On Tai Industrial Centre）等建築。

• 進展：由新鴻基地產（SHK）主導，擬轉型為住宅項目，目前處於規劃階段，尚未提交正式申請。隨著荃灣發展加速，預計進展將加快。

• CDA(5)：楊屋道137-159號一帶

• 範圍：包括永華工業大廈、馮瑞璋工業大廈、永桂第三工業大廈、永如工業大廈、順力工業大廈及Jumbo iAdvantage數據中心等。

• 進展：新意網集團（新鴻基附屬公司）於2025年4月申請重建6幢住宅樓，提供約886個單位，但因居民及業主反對，於2025年6月撤回申請，項目暫停。

• CDA(6)：橫窩仔街36-50號一帶

• 範圍：包括卓悅集團中心（前稱海林大廈A座及B座）等工廈。

• 進展：由卓悅集團持有，擬轉型為住宅，但仍處於初步規劃階段，尚未有具體重建申請。

轉型影響與市場展望

大窩口工業區的轉型旨在優化土地使用，緩解香港住房短缺問題。除CDA(2)已完成重建外，其他區域進展緩慢，受到業權分散、交通評估及社區反對等限制。政府與發展商正積極檢討計劃，力求加速轉型。

對工商舖市場的影響

• 正面影響：轉型為住宅將減少工業空間供應，推高現有工廈租金與價值。如CDA(2)的成功案例，已帶動愉景新城、荃灣中心等商場的商業價值，新增人口刺激零售與服務需求，改善區內交通及配套設施。

• 挑戰：轉型過程的不確定性可能引發短期市場波動。CDA(3)至CDA(6)的延遲進展短期內有利於工業市場穩定，但長遠將加速工廈租戶（如數據中心、倉儲）遷移，推動區域商業生態轉型。

市場趨勢

荃灣工商舖租金近年穩中有升，綜合發展區的轉型有望進一步提振需求。投資者應密切關注政府政策與規劃動向，把握住房與商業發展機遇。預計未來五至十年，荃灣將從工業重心轉為宜居宜商的綜合社區，帶來顯著經濟效益。

建議

對荃灣大窩口工業區發展感興趣的投資者，建議持續關注政府規劃資訊，並諮詢專業意見以捕捉市場機遇。