當下樓市有利長線投資【汪敦敬專欄】

萊坊發表了今年第一季《全球豪宅租金指數》報告，全球15個城市的豪宅租金平均按季增長0.7%。香港豪宅租金同樣按季錄得0.7%升幅，但因為有關報告接近3分之2的時間是反映未撤辣前的效應（2月28日撤辣），證明未撤辣前豪宅的市況其實已經開始穩定，起碼在租務上可以這樣說。

樓市在撤辣之後最高曾經升過約3個百分比（以CCL為例），近期好像有一點回落，甚至接近消化了撤辣之後的升幅，筆者相信因為撤辣之後市場以換樓為多，換樓潮自然會產生一些板塊多了放盤，所以價格平了，但同時亦因換樓，較多業主追捧有關換樓對象的板塊的價錢亦會高了！筆者認為樓價下跌潮已過了，現在是一個重整階段。

事實上，辣招時期和撤辣時期的市場結構的槓桿不同了，資金和購買力發揮的板塊亦不同了，辣招時期很多購買力都集中在細單位，以 2010年至2021年10月(官方樓市指數高位)計，按A類至E類面積劃分的升幅分別是229%、195%、130%、103%和64%，數字反映細單位跑贏大市。

而樓花曾幾何時，在同一個區都試過在二、三年間發售呎價由約$11000升到$20000左右，只是有關樓價的升幅不會在樓市指數上反映！

當年過分集中升得太快的板塊會在回復之下去降溫。現在市場上有不少板塊雖然有減價，但價格已經回不到辣招前那種破低價的價位了，舉例：4百萬元以下已買不到嘉湖山莊3房單位，尤其優質單位很多板塊的價格已上升了。

此外，要留意租金上升正是反映了市場由最基本需求重組，未來是租務的旺市，香港租金顯然還有上升的空間，所以筆者認為樓市雖然有升有跌地重整，但現在並不是一個樓價下跌的趨勢，事實上是一個市場重整的趨勢。市場上租金回報普遍約3厘，若樓價不升，在租金不斷上升下，收租回報很快就會去到4厘左右，假設租客甘心繼續交租，筆者相信有關回報率會吸引更多長線投資者入市，因此市場只是正在調整中。

市場是凶險的，所以要更加珍惜香港這個福地，不從價格上落角度看，香港的處境其實是幸福，低通脹令到很多投資產品獲得實際收益，當然樓市有新常態，例如，發展商需要借貸的息口是遠高於小市民的按揭息口，而另一方面，建屋因為牽涉的物資廣泛，起樓的通脹亦高於民生的通脹，所以發展商起樓，無論建築材料或者息口成本都會高於小業主的二手住宅市場。

如果市場發展到小市民負擔能力是低於建築成本的話，發展商在買地和建屋就會停止，供應量就會中斷。事實上，香港已經停了一季沒有推出土地！在新常態裡面，因為香港引入外來人以達致人口的平衡，這個做法一定會令到租金及租金回報率上升，投資環境只會愈來愈好。

所以眼前的情況只是不利於短炒，對長線投資是日益幸福，如果通脹繼續低於大量的投資項目，長線投資就容易得到正增長，那整個社會就會愈來愈製造更多財富，我們正正在這情況裡面。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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