樓市乍暖還寒「昨天的蜜糖 明日的砒霜」【老樓專欄】

幾年前買樓的業主大概沒想到，這才過了幾年，他們的時代已經過去了。那個高位上車的單位於他們而言，是昨天的蜜糖，明日的砒霜。在一手劈價潮未止之時，不少業主們期待遲來的春天、樓市花開的來臨。

有人漏夜上科場，有人辭官歸故里。有「樓市大好友」之稱、香港黃金50創辦人林奮強再度沽貨，新近以2,860萬元沽出九龍站擎天半島一伙三房戶。翻查過去成交資料，林奮強在不足半年已沽出西九龍一帶3個豪宅單位，套現超過8,600萬元，每伙均有「斬鑊」，合共大賺超過「半億」。在樓市一度回彈之際，林氏趁機出貨套現仁之常情，在97年發表樓市災難性言論前被評為「二流分析員」的林奮強，廿多年來買賣西九龍一帶豪宅無數，眼光銳利，今番連環沽價，也許有所啟示，不排除趁高止賺後再往後撈底，反映樓市不足以在現刻復元的預測。

本月一手新盤繼續主導大市，大部分新盤開價低開兩成至甚至三成以上，而且貨源多元，買家選擇大增，吸引力大於二手，二手交投連番受壓。另一方面，二手細價平盤早已被消耗，買家亦不願追價入市，令購買力進一步傾向一手市場。雖美國息口已見頂，但減息時間表仍存在一定變數，加上二手筍盤被消化，導致二手市場交投在上月一輪升勢後，近期成交表現已見放緩，預期本月二手交投將較3月減少。

事實上自長實二輪推出黃竹坑站Blue Coast後，一手亦開始出現疲態，銷售量無復日日清外，往後新盤收票數量無復月前那麼多，除了投資者保持出手比率外，用家入市似乎亦對後市抱審慎態度，放慢入市步伐，雖然業內人士仍不斷吹噓「早買早享受」，似乎樓市開始軟下來的事實無爭議的地步。長實再次出手，旗下沙田名日．九肚山日前更新價單，當中有個別單位售價劈逾三成 ，反映三年前買樓的業主亦遭受到牽連，物業即時貶值，欲哭無淚。

撤辣後，樓市成交增加，惟量升價未見升。有研究報告指出，今年首季本港錄得約4392宗私樓成交，然而當中有1305宗成交為蝕讓個案，平均每10宗成交就有3宗蝕讓，蝕讓率達29.7%，按季增加3.5個百分點，創近14年新高。

全面撤辣，刺激交投大升，更令樓價跌勢喘穩。不過撤辣可謂是一把雙刃劍，部分有資金需要而急於沽樓套現的短線業主便少了一大禁忌，紛紛在撤辣後毅然轉售物業，除更顯著拖低獲利比率外，更導致平均每宗賺幅急跌。相信踏入第二季有關情況仍將持續，估計第二季私宅轉手獲利比率有機會持續跌至65%的水平，而平均每宗賺幅亦料處於25%至29%的低位徘徊。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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