易發樓價指數窄幅波動｜新盤成市場焦點 港島及新界東逆市造好

踏入2026年1月下旬，本港樓市氣氛持續向好，市場憧憬全年價量齊升。惟目前焦點高度集中於一手市場，發展商為求去庫存，普遍繼續採取「穩價速銷」或貼市價策略積極搶攻，成功吸納大批購買力。受一手搶客影響，最新公佈的易發樓價指數報113.36點，按周微跌0.1%，窄幅上落。四大分區指數呈兩升兩跌，反映樓市復甦步伐仍受一手供應主導，呈現個別發展。

分區方面，港島區及新界東表現硬淨，分別錄得升幅。港島區因缺乏全新焦點盤，僅靠滶晨II及UPPER CENTRAL貨尾支撐，二手業主議價能力因而轉強。新界東則受惠於大型新盤SIERRA SEA銷情熾熱，2A期兩輪銷售迅速沽清，發展商隨即加價加推並推出2B期接力，強勁承接力令樓市氣氛暢旺，紛紛調高叫價。反觀九龍區及新界西，受累於柏景峰、The Henley系列、柏瓏系列等多個貨尾盤以貼市價截擊，二手業主為求突圍不得不擴大議價空間，導致兩區樓價受壓。展望後市，預計發展商將維持積極定價策略，短期樓價料於110至116點之間反覆上落。

租務市場方面，受季節因素影響表現回軟。最新易發租金指數報116.5點，按周跌0.37%，連跌兩周，四區租金呈「三跌一升」。分析指出，1月份傳統上屬租賃淡季，導致新界西、九龍及港島區租金回調。然而，目前租金水平距離2019年8月的歷史高位118.54點僅相差1.72%，顯示整體走勢仍在高位徘徊。市場預期，農曆新年後將踏入租賃旺季，配合政府推廣「留學香港」品牌及各項專才計劃引入新人口，龐大的實質居住需求將成為推動租金挑戰歷史高位的強勁動力。

樓市個別發展　新盤帶動新界東回勇　九龍區新界西受壓三連跌

本周樓市延續反覆走勢，四大分區指數呈兩升兩跌。當中港島區及新界東表現較優，前者因缺乏全新焦點盤，令二手業主議價能力轉強；後者則受惠於大型新盤「穩價促銷」策略奏效，成功聚焦市場購買力，分別帶動兩區樓價逆市造好。

港島區表現最強勢，指數報103.27點，按周升1.88%，錄得三連升。本周區內一手市場僅依靠滶晨II及UPPER CENTRAL 的一手貨尾成交支撐，而導致區內二手業主議價能力加強，帶動樓價向上。

新界東表現回勇，本周報112.07點，按周升0.91%，中止兩連跌。發展商在「穩價促銷」下在兩輪銷售合共成功沽清SIERRA SEA 2A期四百多伙單位，並繼續加價加推第6號價單，比第5號價單的折實均呎調高3.4%，另外，發展商亦同時上載SIERRA SEA 2B期的售價說明書及首張價單，延續項目沽清熱潮，成為市場焦點，購買力亦留在一手市場。二手業主見新盤承接力強勁，對後市信心增強，紛紛調高叫價，從而推升區內整體樓價。

反觀九龍區及新界西走勢疲弱，兩區指數均錄得三連跌。九龍區報112.07點，按周顯著下挫1.88%，主因區內多個貨尾盤如柏景峰、The Henley系列、The Haddon、啟德海灣、Belgravia Place及柏蔚森II等，紛紛以貼市價吸客，銷情理想；二手業主為求突圍，不得不擴大議價空間，拖低區內樓價。新界西同樣受壓，報118.97點，按周跌0.91%。受柏瓏系列貨尾貼市價促銷影響，購買力向一手傾斜，導致區內二手承接力轉弱，樓價因而受挫。

展望後市，中美關係反覆導致不少熱錢流入香港物業市場，銀行繼續將推出按揭及利率優惠吸客，加上息口明朗下「供平過租」漸成常態，導致有助提振入市意欲。易發樓價指預料短期內將於110至116點之間上落，整體走勢有望平穩向上。

受累三區表現受壓 租金指數兩連跌報116.5點　

受累於新界西、九龍區及港島區租金回軟，本港二手租務市場近期在高位表現反覆，最新易發租金指數報116.5點，按周跌0.37%，錄得兩連跌。加上一月屬傳統租務淡季，市場氣氛稍見淡靜。縱觀今年走勢，租金累計暫仍升0.41%，目前指數與2019年8月118.54點的歷史高位僅相差1.72%，顯示租金雖有回調，但整體仍在高位徘徊。

各區租金表現呈現三跌一升。新界西表現跌勢最急，本周報135.41點，按周下跌1.78%，連續兩周下跌，是導致大市下跌的主要原因；九龍區同樣表現欠佳，報121.99點，按周下跌0.93%，結束兩連升，顯示該區租賃承接力在本周有所放緩。港島區本周同樣受壓。指數報124.12點，微跌0.27%，錄得兩連跌。唯獨新界東逆市造好。本周報119.78點，上升1.76%，連續兩周向上。

展望後市，部分屋苑開始出現「供平過租」的情況，加上息口去向漸趨明朗，具實力的租客或會轉租為買，這將稍為減慢租金升勢。不過，支撐租務市場的基礎仍然穩健。預計各項專才計劃持續帶來新人口，加上放寬非本地生來港就學推廣「留學香港」品牌，均為租賃市場帶來實質需求。隨著傳統旺季將至，積壓的換樓及租賃需求料會陸續釋放，為市場增添動力。

綜合分析，28Hse研究部預計，短期內租金指數將於116至120點之間反覆上落。消化不利因素後，未來兩個月有機會突破歷史高位。長遠來看，2026年全年租金料維持平穩向上，全年升幅估計約2%至4%。

上述指數反映2026年01月16日至2026年01月22日的市況。

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