審慎選擇按揭 「呼吸plan」隨時變「奪命plan」

美國聯儲局6月14日公布本輪議息結果，如預期暫停加息，維持利率5厘至5.25厘不變。根據最新利率點陣圖，官員預測年底利率或將達到5.5厘至5.75厘，未來可能還需加息2次。主席鮑威爾指通脹風險仍處於上行，核心通脹更未見到有很大進展。今年再加息是合適的做法，預計不會在今年減息。

本港拆息高企，散戶追求高定息，縱使通脹低企未有增加消費，餐飲業叫苦連天，死撐下去希望政府真的把經濟搞活來，不然，過去三年疫情期間的功夫白廢氣力。「捱了三年多，蝕了數千萬元，舖租人工無減反而加，假如未來一年生意勳見氣色，恐也捱不落去。」一名相識廿載的餐廳管理層如是說，總公司不斷削減人手，只請長工（只有兩人，不炒散），做到氣咳，他本人已經為了節省開支，把原本收租的樓收回自用，但每月支出要兩萬多，剛巧第二名兒子出世，為了更慳，每月少聚會。

但若然拆息仍持續高於按息3.5%水平，反映銀行資金成本上升，息率有上調壓力，不排除銀行將考慮追加最優惠利率(P)或上調按揭息率以紓緩息差壓力。因H按已觸及封頂息，供樓人士無論使用H按或P按仍未有受實質影響，但若日後銀行追加P，則屆時大眾使用H按或P按的供樓利息均受影響增加。

二手按息主要讓銀行做，選擇被動性，這為何在大市調整中，個別新盤能夠反應良好，皆因他們以本身財務機構替買家做客一般以外的按揭。發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管，故與銀行按揭有分別。使用銀行按揭，必先經過壓力測試，對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求，較為審慎。相反，發展商按揭大多只需簡單文件，過往更試過毋須入息證明，申請門檻大大降低，較為寬鬆。雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重，便是市場稱之為「呼吸plan」。

發展商看準了這個缺口於是就推出了「呼吸plan」來讓更多的港人可以上會和提高新盤單位的認購率。「呼吸plan」的意思是指只要有呼吸的人（任何人）申請都可以獲批的高成數按揭計劃。「呼吸plan」不受金管局的監管因此按揭申請的程序是非常寬鬆的。市場上大多數的「呼吸plan」是有發展商旗下的財務公司提供的，讓準買家可以在不需要通過壓力測試的情況下承造高成數按揭輕鬆上會。申請「呼吸plan」的買家只需要提供身份證、現時的住址證明、入息證明就可以在最快一天內獲批高成數按揭。有些財務公司甚至不須要買家提供入息證明，一切取決于財務公司的要求。

某些人因呼吸plan不設樓價限制就肆意買入貴價豪宅，例如 2022 年六月就有一宗九肚山澐灃洋房變成銀主盤的個案：業主以呼吸plan買入價值 5940 萬元的單位，獲批八成按揭，共貸款 4752 萬元。但條款要求業主三年內還清貸款，等於每月須還 132 萬，結果業主沒有能力還款，被財務公司收樓而損失一千多萬的首期。因此，縱使呼吸plan審批寬鬆，但買家在計劃買樓時仍然要衡量自己的財務狀況與還款能力。故買家縱使可能因樓市調整認為也是合適時機入市，來搏取更大的回報，在考慮個人財務負擔下，選擇合適的按揭計劃，尤其選擇「呼吸plan」，市場變差或其他原因惡化，隨時變成「奪命plan」誤中地雷。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。