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財經

追價買家須留神估價問題【張顥曦專欄】

591房屋交易網

更新於 2024年03月19日03:45 • 發布於 2024年03月19日03:45 • 591地產新聞

《財政預算案》宣佈樓市全面「撤辣」,加上金管局同日宣佈放寬按揭措施,市民入市信心即時提升,樓市亦隨即回穩,當中一手成交量勢如破竹,表現亮眼,二手市場亦進一步升溫,多個二手屋苑放盤更出現反價封盤情況。

二手市場出現反價潮,有買家擔心之後將有大量買家湧入市場,越遲買會越貴,部份人開始加快入市步伐,甚至索性追價入市。但追價買家要注意,銀行估值未必即時反映最新市況,有機會遇上估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標,會直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時,銀行一般先委託估價行對物業進行估值,影響估值因素眾多,當中樓價走勢為一頂重要考慮,此外同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等亦會影響物業估值。

估價趨勢影響銀行對後市的信心,而銀行估價一般有所滯後,當市況波動大,銀行對二手物業的估價或有機會未追得上,亦會較易出現估價不足,如買家時間緊絀未能尋找合適的銀行,屆時或需要抬錢上會。試舉一例,有買家高追一個二手單位,成交價為600萬元,買家欲承造借八成按揭(480萬元),但銀行於估價仍為保守,估值只有500萬元。而買家首期不足,即使借盡九成按揭(450萬元),亦要額外支付30萬元上會。

以上例子反映出,借盡按揭成數並遇上估價不足時,如未能及時抬錢上會,更有可能「撻訂」收場。現時仍有買家傾向以高成數按揭上會,建議這些買家要預留更多資金預算及時間,以應對估價不足的問題。另外,樓市交投氣氛雖然好轉,但銀行估價仍見謹慎,而且每間銀行的估價亦有出入,有意置業的朋友要注意賣家開價或可能較估價為高,建議先為物業預先估價,以免大失預算,有需要亦可向有經驗的大型按揭轉介公司尋求協助,為心儀物業爭取到較高的估價。

撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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