樓市未復常下 購買銀主盤需知【老樓專欄】
印象中在1998年樓市爆煲時，銀主盤最多的匯豐銀行便成立一支特別組別，主要統籌和出售，終於前後共消耗了近五年時間，才把累積的銀主盤傾銷，那時不少代理靠賣銀主盤，每周三場（包括其他銀主或財務機構的銀主），當時不少投資者在拍賣場上或協商出售過程中，執了不少筍價銀主盤，不斷壯大組合日後便成了巨富。
相對今日跌市，跌幅尚不大，銀主盤數量只是數百間，當中最轟動的莫過由前高銀金融主席潘蘇通、深圳祥祺集團董事長陳紅天持有的多項物業，市場價值最大，其實銀主多以低於市場價出售，把欠債損失減至最低，因為一按銀主有優先出售權，他們只會着眼可以賣出多少還債，至於餘下的銀主（債權人）還要看扣除一安銀主扣款後還有多少獲分配（沒有申請的那就別論）。
銀主盤的成因歸根究底只有一個：物業持有人無法再供款，斷供後由銀行／財務公司收樓。不論業主只在銀行承造一次按揭、向財務公司承造兩次或多次按揭，一旦業主無法償還相關按揭貸款，而無法與借貸方達成調整還款期等相關協定，銀行或財務公司即會收樓，以「銀主盤」將單位再行推出市場，售出物業以抵債。
目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。銀主盤屬於二手物業，沒有劃一定價，有興趣的買家可以按照既有程序，入標提出意向價，購買銀主盤。另一種方式，則是前往坊間的各大物業拍賣行。銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。
銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。
如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。
如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。
撰文：資深傳媒人劉兆昌
自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。