新盤售價貼近居屋 兩者應如何選擇？【曹德明專欄】

每年新居屋都會超額申請，抽籤一直爭崩頭，想抽中有如中六合彩般難，去年未能成功抽中居屋的市民如想盡快上車，除了可等待政府公佈最新一期居屋的詳情，其實亦可考慮轉投私樓市場，早前有發展商推售新盤時，特意推出多個付款方法吸引各類型買家，包括為指定特選公屋買家以及2023年資助出售房屋申請者設置額外付款優惠，折扣更高達28%。

筆者翻查該盤最新的成交紀錄（截止截稿日），該盤近百個的成交個案中，多達7成半的買家選擇該付款方法，反映部份居屋買家將目標轉移去私樓，事實上最平的中層1房單位，扣除所有折扣後，成交價只需要約372萬元，價錢亦是十分相宜。而現時有新盤定價逐步貼近居屋，料其他發展商或將跟隨，並會視居屋買家為目標客群。購買私樓在入息審查、按揭以及轉售限制等方面與新居屋有所不同，買家兩者之間要怎衡量及選擇？

入息審查方面，新居屋設有入息以及資產上限，私樓則不設任何上限，但買家需要通過銀行的入息要求以及加2厘的壓力測試，如買家收入不夠便需要增加擔保人以助提升其入息水平。按揭成數方面，因新居屋有政府擔保，白表買家最多可申請9成按揭，綠表買家最多可申請9成半按揭，而私樓亦可透過按揭保險申請最高9成按揭，惟需要繳付按揭保費。

轉售及出租限制方面，新居屋會較為嚴謹，首次購買日期起計第6至第15年內，買家可免補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位給房委會提名的人，15年後才可以補地價及於公開市場出售或出租單位。而私樓買家想於購買後2年內出售單位，便要繳付10%至20%的額外印花稅(SSD)，如要出租單位，按揭成數則要下降至5成或以下方可出租。

私樓及居屋各有好處，選擇時要有不少考量因素，買家事前應做足功課，了解當中申請條件，並要根據自身財務狀況而選擇適合自己的物業，有需要亦可尋找大型按揭中介公司作初步咨詢。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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