放寬壓力測試 僅適合首置客機會較高【老樓專欄】

評估5月美國掉頭減息，港樓跌勢將會見停或稍為喘定，連新地亦改變策略改推啟德全新樓盤，這發展商一向掌握樓市高低潮，看來第二季有機會看到一個止跌訊號，若果同一時間出現三個訊號，港樓下跌周期得有個抖氣時機，尚等中港經濟若能有迹象復生，先可談樓市復甦之路，不過老樓相信，這次「真跌市」周期沒有太短，只要合手頭充裕或必須買樓自用的買家，若九成為香港客，少了外資企業（包括內地資金），樓價反彈不了。

美國連續四次議息皆維持利率不變，已可確認息口見頂，年內時間息口只會維持不變或向下。上次議息會議後，亦預測了年內將減息三次共0.75厘，相信離減息日子越來越近。業界預期，加息周期已完結，樓市最壞時刻已過去。但由於減息步伐仍未明朗，已急不及待呼籲特區政府即時全面撤辣，助樓市「軟着陸」，在立法會上亦有大批議員有同樣口氣，業界認定了是最佳時機，否則過了廟後效果大大減少。

美資大行發表報告稱，「短期內對香港地產市場維持謹慎立場，相信樓價下跌趨勢持續，即使政府取消住宅物業『辣招』，疲軟的宏觀經濟仍可能蓋過政策寬鬆的作用」。 另外，現時股樓投資者信心皆不足，政府非常有必要出招救市，增強大眾信心。這點替政府鋪了下台階，相信財政預算案不得不有回應，否則會影響外資來投的信心，這對經濟復甦之路更為漫長。

老樓在早兩期已率先表示，政府會放鬆按揭措施，以調節用家的負擔能力，周內有傳媒便報道金管局擬就樓按貸款利率的壓力測試措施進行檢討，包括壓測的利率是否維持為加2厘、壓測應用的供款比率，甚至其他措施如樓按比率等。老樓收到風，放寬壓測應只適用於首置及自用物業，樓價下調讓有意組織新家庭及改善居住環境的家庭，計劃在能力可負擔範圍新購入或換購自住單位，惟壓測要求比較嚴格，放寬可激活用家市場。

要看中這方法不難，因為金管局掌握了所有按揭數據和借貸人財務，故相信即使放寬壓力測試，對銀行的壓力負擔也不會增加太大，而且吸納有質素客戶，對銀行日後發展增值有所幫助，這點好過新政策來改變大環境來得易掌握走勢，不免走得太遠，幫助不到有需要的市民。

何況另外一個公布數據卻令人擔憂，2023年第4季末負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第3季末的11,123宗，增加至2023年第4季末的25,163宗，為2003年沙士後新高，這也觸及政府關注線，提高警覺性，以免數字再擴大。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第3季末的593億港元，增加至2023年第4季末的1,313億港元。老樓相信財政司司長陳茂波在「放鴿」按揭上，亦會擴大稅收來源，來一招入多出少的財政年度。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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