實際按息已超過3厘 業主拮到肉知痛【老樓專欄】

美國宣布加息0.25厘後，預計短期內同業拆息（H）會稍為回升，進一步影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅，實際按息已超過三厘，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。

有相熟發展商對老樓「坦誠」說，自踏入四月份，樓市成交量已大幅回落，反映樓市極度波動，料按揭利息會在高位持續一段長時間，認為市民現階段入市，必須謹慎及量力而為。他預料，未來三至六個月內，整體樓價會在現水平橫行，第四季才會有明顯走向，全年樓價波幅約8%。

在早一個月前，老樓已覺得樓市冇得再升有二；第一季升得太急，除了零售、餐飲業外，其他實體經濟未有太多受惠開放旅遊業，加上上周五・黃金周來港超過八成為自由行，可能即日來回或回深圳、澳門等過境性質，叫大家不要太過憧憬中港通關後對樓市的效應；結果內地睇樓客比預期少，反之一間又一間豪宅大蝕讓，內地人持多年的「吉屋」沒有出租和自用，反成為別人的筍盤，甚至無力償還貸款而遭金融機構接管，淪為銀主盤，早前看好中港通關旳業界人士，又見好說好、見差說差的評市方向，令網民跌入「樓升升定跌」的迷思；還好大埔有全新樓盤在減價7%後又被買家入貨，未致於「樓市靜過籠」，初步結論「新盤減價、筍價入市」的心理不平衡。

向來港息不跟得太貼，不過自美國去年加息周期開始後，因本港採用一個月拆息按揭主導，不少供樓一族已感到加息的壓力，筆者臉書內有不少網民便反映；「連環加息，層樓已供多每期4,000幾元」、「終於拮到入肉了」等等貼地意見。

不過市場仍有樓市支持者力撐，「從負面一點的角度來看，住宅樓價反彈的勢頭已經受阻，升不上去，樓價就只好回落去試支持位。因此，首季反彈得多的地區，二手樓價出現一定幅度的回落一點也不出奇。關鍵是跌幅會否超過去年年底的低位。」；「現時按息屬正常水平，市場對相關消息早有心理準備，大部分香港業主還款能力穩健，加上現時本港經濟逐步復常，即使香港再次加息，對業主的影響有限。」

從統計分析，4月整體住宅註冊量則為4,583宗，較3月的6,690宗，急降2,107宗或31.5%，若單計二手物業，4月二手住宅註冊量錄3,398宗，較3月5,495宗回落約38.2%，在現時情況下，預料5月二手註冊量有機會下跌至約3,200宗。美聯儲局在議息聲明中，沒有再提及會進一步加息，或暗示是次加息周期已完結，息口短期見頂，但始終息口走勢，對樓市影響甚大，是否真的停止加息，仍要作出觀察。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。