新盤一浪低於一浪 二手減價鬥快搶客止蝕【老樓專欄】

長實再一次看準樓市，自月前減價兩成提售屯門新盤、低價推售油塘樓轟炸後，縱使有放寬九成按揭上限和有限度減辣後，樓市一沉不起，新盤全線減價，但不足以吸引購買力，首天銷售由可供出售的兩成至五成之間，沒有以前風光日子。

業主不再坐以待斃，若果真的要賣的，減幅仲勁過一手樓，意味着樓價仲會在向下走，蝕讓幅度不斷擴大，有人話十間二手樓有九個蝕，除非在十多二十年前買入的才有賺幅。

有統計顯示，綜合土地註冊處資料所得，10月份全港953宗已知上手購入價的二手私樓買賣登記中，帳面獲利個案共736宗，佔比77.2%，終止連跌4個月的劣勢，自前月谷底的76.1%，反彈1.1個百分點；帳面錄虧損個案則達210宗，佔比按月輕微收窄，但仍為近14年半以來按月次多 ，短期內料繼續反覆震盪。

連新地日前也把天水圍新盤降低售會推售，300萬以下便可上車，網上言論指最後具實力的發展商也減會賣樓，看來樓市短期內氣氛繼續差，賣樓多過買樓，似足2008年金融海嘯般斷崖式下跌。

瑞銀發表今年《全球房地產泡沫指數》報告指出，過去兩年全球通脹和利率飆升導致全球金融中心房地產市場失衡情況平均急劇下降，香港的房地產泡沫指數達1.24，跌至第六位，報告指自有關研究開始以來，香港一直處於泡沫風險水平。然而，香港經脹調整後的樓價在2022年中至2023年中下降7%後，已重回2017年的水平。家庭隨著人口流入增加，過去四個季度槓桿趨於穩定，租金幾乎沒有變動。總體而言，該行認為香港的價值被高估。而庫存上升表明房地產市場在不久的將來將持續疲軟。

「二手業主鬥快減價」現象將會在未來兩個月內持續，料今明兩個月有近3,000伙全新單位推出，將一浪低於一浪，免再被消耗購買力，提早擴大減幅避免損失更多，按道理成交量將會大增，按過去個星期因沒有大樓盤推出，一個新盤成交等如三個二手成交，老樓預期，未來會擴大到一個新盤成交等同六個二手成交，即是是一手成交的三倍。

因為二手業主價錢彈性比較大，看到勢色不對，可以即時擴大減價空間，而且不受時間限制，基本上有客到便可以賣，並可以隨時提供不同成交時間，這是新盤較為被動，下下要向一手監管局上報才可以修訂，「宜家啲客一啱價就決定，鬥快搶客套現為首」，所以二手樓價跌幅將較一手樓更多。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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