尋找新經濟轉型期 才能出現下輪上升周期【老樓專欄】

財政預算案2024公布在即，各界一面倒呼籲特區政府全面撤辣聲音響遍財圈，老樓上次施政報告前夕，已率先公布政府只會部分減辣，不會全面撤辣，當中以放寬合資格來港投資政策為主，主要配合政府吸引外來人才為重點，至於今次財政預算案會否加碼，老樓收到初步消息，只會在放鬆按揭上限再度提高，這意味着香港樓市「自生自滅」，暫看不到有很多紓緩措施。

全國僑聯前副主席盧文端於報章撰文，形容目前香港房地產業陷於困。面對嚴峻的經濟環境，他認為樓市政策是時候要作重大改變，應該要全面撤銷樓市辣招。盧文端強調，現時的問題不是供應短缺，而是需求萎縮，即使撤辣，亦只不過是拆牆鬆綁，讓樓市正常運作，而且撤辣並非提供優惠，不算「托市」，反問當局是否要等樓價斷崖式下跌，或跌至很多年輕人都買得起樓時，才會全面撤辣，認為政府沒有必要堅持過時的措施。

去年初市場誤判中港全面通關將會替樓市帶來刺激劑，無奈內地人經濟拮据，無多餘錢投資，即使來港消費模式也大大改變，之前評內地資金幫助的人士，應該多點回內地了解下內地經濟復元步伐，才會睇多點為何通關後消費力如此不劑，反而害到零售和旅遊業誤判形勢，投資的失誤使到內地有機會搶去香港僅餘的消費力。

不少評論家因近月股市暴跌，影響樓市，這點不太成立，股票為投資、買樓以自用為主，真正用家考慮的是利率走勢、供款能力、合理樓價和自用需要，若股票真的影響到樓價，他們更想在更低位入市，又何必在樓價回升同人爭，否則只會買貴，他們正想通街平貨可以多點選擇，不想只可以買到面對食肆排氣位、面壁樓或納米樓那些又貴又不是人住的地方，有一點可以講個別屋苑呎價回落至2016年水平，只是願意蝕讓或平賣的單位不多，拖低平均價而已，反映真實想賣的業主並不太多。

經濟學家庭陶冬早前接受訪問便稱，香港本身問題是不進則退，「零售業過去20年進步真的不大，這些年香港都忘記了居安思危」。他指出，不少港人只懂得希望內地旅客大量湧進來，但租金太貴壓搾服務業的利潤及創新空間，港元隨美元升值也加劇成本壓力，所以零售、旅遊、酒店及餐飲業都需要重新檢視生存之道。「香港地產是個衍生品，當經濟好時，地產就會好。」就像80年代樓市跟經濟同時起飛，是因為不少廠家搬到內地賺到錢，而近十年大量內地資金來港亦推動樓價，「我不認為香港地產會死，但甚麼時候反彈、怎樣反彈，取決於香港經濟轉型」。

反觀過去多樓市上升周期，皆因不同因素，如80年代工業起飛，一批白手興家的企業家靠磚頭借錢擴充，製造更多物業需求；90年服務和金融業發達，製造大量中產支撐樓市；2003年沙士結束後碰上內地經濟風光，大批內地人南下買樓致富或透過香港把資金走出去，這種種經濟轉移製造了住屋需求，接下來再有政策配合下，周期才得以維持和發揮，深思在疫後香港經濟要靠什麼，不單不要走回頭路，還要有新經濟來臨，才能造就下一次上升周期。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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