明年初重見小陽春 限「旺市不旺價」【老樓專欄】

最近在網上討論區看到兩則對樓市的分享，不約而同指在美國明年減息在即和專才買樓急升，認為明年樓市將呈谷底反彈，只是一廂情願，抑或真的見底，不妨在年底前討論一下。

其中一則。「早前有港樓專家分析，指港樓約七、八成業主屬於〖50+〗世代，這批年長業主有相當財力，大部分都已供甩樓，因著加息周期港樓回報不吸引，才寧願「躺平」造定存而拒絕入市。假如這批年長業主洞悉息口將轉勢，有一個因素會推動他們入市，便是幫仔女置業。近期天水圍焦點新盤Yoho West已有家長出動幫阿仔買樓，未來數月一、二手盤再次湧現港爸港媽身影，都是一個強力信號，預示港樓重拾〖牛氣〗吧。」

另一則。「除利率因素，這兩三年間，為數不少港人移民賣樓，加快樓市跌勢，幸隨着接近十萬名境外專才來港居住，申請先免後徵辣招印花稅的置業個案於近一個多月錄得二百幾宗。而專才如果不立刻置業，便要租樓，致令今年住宅租金指數未有跟隨樓價下跌，更上漲逾百分之五。根據市場資訊，部分住宅成交個案的預期租金回報率已超過三厘，相信會吸引部分磚頭愛好者考慮入市撈底，為樓市帶來支持。展望2024年，移民潮造成的影響料減弱，同時境外人才源源流入，本港樓市在需求層面可望趨於平衡，美國減息則在資金層面紓緩重壓。由此角度看，對明年樓市不必過於悲觀，至少也可減慢跌勢，但樓價是否即將觸底甚至反彈，總不能撇離內地經濟環境及地緣政治局勢的影響。

2023年樓價上半年先低後高，不過踏下半年受到各項不利數據影響，樓價回吐兼全年有4%跌幅，其實成交量亦創下多年新低水平。2023年首11個月整體樓宇買賣合約登記（包括住宇、車位及工商舖物業）錄54,271宗，預測全年5.8萬宗，或創1991年有紀錄以來的33年歷史新低。一手私人住宅方面，首11個月錄9,731宗，預測全年約10,500宗，將為2013年9,753宗後的近10年次低水平。另外，二手私人住宅方面，首11個月錄27,850宗，預測全年只有約3萬宗，登記量有望創1996年有紀錄以來28年歷史新低。

各區樓價亦出現不幅度回落，基本上無一倖免，保守估計各別屋苑回落從高位兩成、甚至三成，若果多以超低首期或高按揭入市的買家，自林鄭plan以來基本成為負資產，有大行評估有機會上升至3萬宗，按老樓估計，金管局日後公布的數字，大有機會升至5萬宗，為自1998年以來的新高，始終九成按揭佔上的比例多，基本上已淪為負資產一族。

最近氣氛好轉，不過適逢多個大假，市民入市意慾不會高漲，何況明年2月在公布財攻預算案前夕，有機會再有放寬樓市措施的風聲，若然真的有刺激樓市措施，成交量率先受惠，樓價止跌的機會才會增加，老樓暫時看好明年一年樓市小陽春的出現，頂多是旺市不旺價！

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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