拆解居屋延長擔保期的迷思【張顥曦專欄】

最新《施政報告》推出多項樓按「減辣」措施，藉以冀提振樓市，當中居屋二手市場的按揭擔保期將由最長30年放寬至50年，該項措施宣佈後旋即惹來網民熱議，筆者從某些討論區看發現，有網友對此有所誤解，以為現時買二手居屋可以供50年。筆者將在本文為大家解說拆解二手居屋的按揭擔保期。

「按揭擔保期」是政府為資助房屋買家提供，一般公屋有25年擔保期，居屋則有30年擔保期。假若在擔保期內貸款人斷供，政府將履行還款責任還款予銀行。對銀行而言，批出按揭貸款的風險相對較低。

所購買的資助房屋由出售日期起，擔保期會逐年遞減，即「擔保期–樓齡=剩餘擔保期」。因此購買一手資助房屋便可享足擔保期，而購買愈高樓齡的二手資助房屋，擔保期亦會愈短。試舉一例，粉嶺山麗苑入伙日期為2021年11月，即現時樓齡為2年，剩餘擔保期為30-2=28年。

根據立法會的資料顯示，現時超過9成居屋樓齡超過20年，當中更有逾4成的居屋樓齡更超過30年。樓齡超過30年的居屋已超出現時房委會的擔保期，意味著有意購入這些二手居屋的買家沒法承造「925按揭」（9成按揭，還款年期25年），銀行審批按揭時，將會下調按揭成數及還款年期，首期開支增加之餘，亦需要通過壓力測試。

《施政報告》宣佈延長居屋二手市場的按揭擔保期，即由「30–樓齡=剩餘擔保期」改為「50–樓齡=剩餘擔保期」，因此剩餘擔保期將進一步放寬。放寬後物業將可繼續承造「925按揭」，首期開支下降，更無須壓力測試，措施預計於2024年上半年實行。此舉將協助更多合資格的買家入市，並緩解他們上車的壓力。延長資助房屋的擔保期將令合資格買家的選擇更較多元化及更符合自己的需求，不再局限於樓齡較新的資助房屋。同時，亦更有效地釋放二手居屋市場的購買力，促進資助房屋的流轉。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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