好淡增持｜新地中國「Mall界」三部曲｜令兌衷

本周數一數二的重大財經新聞，要數路透社引述消息稱，新鴻基地產執行董事馮秀炎上周已遭停職，「因涉及中國內地商場營運的腐敗事件」。消息驚動整個中環商界，以至大灣區同大中華的商圈都議論紛紛，問Maureen姐到底出了什麼事？

據報道指，事件涉及新鴻基地產所開發的位於上海環貿廣場內的環貿IAPM商場，是「與商場營銷活動招標、廣告投放與品牌合作有關」。新地對此先是拒絕置評，後來正式確認馮秀炎因健康理由提出請辭（辭任執行董事），獲董事局接納。

根據年報顯示，63歲的馮秀炎於1991年加入新地，自2022年8月出任集團執行董事，負責集團於香港、上海、南京、北京及杭州多個主要商場嘅策略性規劃、發展及管理。新地在內地已落成的物業投資組合，涵蓋商場和寫字樓，並集中於長三角，其中上海國金中心匯集眾多國際品牌，環貿IAPM便主打創新多元化零售組合。

所以，早十年八載，在內地還未因疫情令居民消費減少，拖累經濟增長進一步放緩，甚至消費降級同內卷等社會現象未出現前，奢侈品仍有需求同購買力，馮秀炎主打的內地商場組合，亦助她登上集團執董級數，更是執行委員會現任成員之一。

報道指今次事件是同IAPM商場營銷活動招標、廣告投放與品牌合作有關，這些問題其實可以幾大路，尤其是零售業若做到銷售及市務部主管，多年來負責揀選不同vendor，中間有人作出私下安排「自己公司幫公司自己做」也不足為奇，只是大公司可能格局要夠大，才不會即時揭發？但更爆的是，中港mall場已經流傳其出事原因，可能包括（未經證實）容許商場舖位閒置、電子積分優惠問題，及服務供應商的操守等三部曲。

但如果是出於商場空置率問題以及所謂會員計劃，那就實在有點離奇。事關商場續租是要定期交數的硬指標，會影響不同行業店舖組合的改動，理論上是難以欺上瞞下。集團幾年確在上海商場推出「新地尊享會」高端綜合會員計劃，將各個場的會員制度整合，升級為跨商場的綜合會員計劃，一站式自助平台，統一賺取積分。但這些可以有幾「腐敗」？

見有行家寫，早年馮秀炎還是新地租務部總經理時，曾以「香港商場管理學會創辦人及會長」身份接受內媒訪問，唱好新鴻基地產在上海發展。據她當年介紹，團隊會去考察租戶於全球各地的店面，客人有自己對中國市場未來的發展計劃和想法，會給新地超過10個裝修方案來審核最終定版。集團對建築設計很講究，夜晚魔都的IFC商場是發光的，燈光顏色也有變化，「金色的Cartier，銀色的LV，意味金銀滿屋」。

至於與國際品牌的合作方式，她當時解釋，首先一部份一定是國際頂級高端品牌，一定是全球銷售額最好的，中國人最喜歡的高級品牌，所以全球單層最大的LV旗艦店在這裡，還有Chanel的裝修也是很特別的⋯「總體上我會在比例上有所掌握，85%是國外的，15%是本地的。」可見她在品牌關係的處理上應該都很有一手。

雖然同樣以開得夜來做賣點，在上海位於淮海中路的IAPM，跟香港的APM商場一樣零售會開到凌晨12點。但她強調，「新鴻基地產第一個內地的旗艦店，代表著中國人怎麼看未來新鴻基的發展，所以怎麼打造這個綜合體非常重要，不是照搬香港，可以說這是香港ifc的高級版。」

馮秀炎當年說「只給自己打50分」，聽起來是很humble，一來為自己減壓，二來也留有進步空間，因為新地在中國的策略是選擇一些大地塊做城市綜合體，這個模式在本地發展商來說是很少見，對她確是很大的挑戰。但多年後，她終於深切地明白，即使已位極人臣，但外姓人始終只不過是個打工仔，最重要是知所進退，打幾多分都冇用，反正到最後很多問題都不一定有答案，幾時起身離場才考功夫。

令兌衷
註：專欄作家言論不代表本網立場