「置業負擔」未能反映市場實況【汪敦敬專欄】

欣賞今屆政府處理房屋政策的官員，他們在造地上有突破，其實現屆政府很願意聆聽民間的聲音，據報何永賢局長在一個研討會裡面鼓勵年輕人置業，「朝著置業階梯的更高位置規劃人生」。筆者認為在房屋政策的原則下，這是合乎官民利益的表態，十分欣賞，但是最近見到何局長曾表態：「現時樓價小市民仍難以負擔，政府繼續監察。」

我聽到有關評論之後是有疑惑的，因為以香港重點發展的「北部都會區」一帶，舉例屯門碼頭區有不少兩房單位的價格是3百萬頭(例如兆禧苑和兆山苑)，而天水圍區嘉湖山莊兩房單位只是3百多萬元，三房單位則4百多萬元，盤量亦不少，這些單位都是低過人均入息中位數兩位年輕人的收入能力，可買到樓價約450萬元水平還要便宜得多的屋苑，究竟政府用甚麼數據認為小市民買不到呢？

大家在觀念上是否可以互相給予意見？何局長日前終於在立法會上發表：「置業負擔比率是72%，這比例一直也在相當高的水平，顯示整體樓價仍然處於一般市民難以負擔的水平。」筆者想回應負擔比率是怎樣計算出來，有關數字是以484呎單位為目標而不是300至400呎較小的兩房單位，其次假設按揭成數為70%而不是90%，再者假設按揭年期是20年而不是30年，相對住戶收入自然得出比率數字較高。

但其實這個數字是不合乎年輕人上車置業的實況，亦不能反眏只有33.9%未供滿樓自置居所業主的平均20.8 %的供款佔入息比率！強烈建議政府檢討「置業負擔」計算方式，否則高官以這個「離地」計算方法做施政標準，並不能夠反映當下特殊的市場！

起樓是工業產品所以我們是必須要尊重建築成本！筆者認為樓市問題並不是價格高低的問題，而是是否人人置業機會平等！如果集中在價格高低的問題上，是很容易不經意地做了一些破壞市場系統的事情，正如筆者所說，我認為兩位年輕人的人均入息中位數，所負擔樓價水平上限在上車板塊已能找到低100萬的單位，在現在樓價跌的時候這個水平是已經達到的，若加上，如果政府在這個時候重啟置業資助貸款計劃，以確保人人都有置業機會，香港房屋問題就可得到解決！

當然，政府要製造更加薄利多銷的誘因，如果是這樣，我們更加要尊重及講究建築成本是多少，很多人說年輕人置業是要買新樓或者市區！其實這個說法是令人啼笑皆非，首先，政府是否願意在計算建築成本之後，就以年輕人理想的樓價去推出剩餘的地價？筆者相信做不到！我想強調上車人士應該要找上車區或是上車的樓市板塊，很多長輩想滿足年輕人買非上車板塊，其實是害了年輕人！

我們是有責任教懂他們做人要腳踏實地！否則感情用事令到做事情的具體目標模糊，其實也搞亂了房屋政策！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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