新盤入伙潮估價不足 恐現撻訂潮危機【老樓專欄】

樓市年內受息口高企影響，直接拖慢物業買賣交投步伐，減辣首周仍未見效復活，另外一個新供應危機即將來臨，第四季將有8個新盤，共涉3,026伙可交樓，當中不乏市區項目，面對市場缺乏資金和一手搶客打擊，入伙新盤無疑受壓。第四季將有最少8個新盤入伙，涉及約3,026伙，啟德繼續成為供應庫，當中HENLEY PARK及MIAMI QUAY I，將於第四季內分別交樓，兩盤共涉1,388伙，佔季內交樓伙數46%。
而一批快入伙的物業，過去有超過八成乃採用建築期付款分期支付樓價，近日出現少部份撻訂個案，因最近要上會前向日銀行申請按揭，因樓價累計下跌16%，連銀行亦因保護風險，向物業估值時轉趨審慎，導致有估價與成交價不足情況，業主隨時要抬錢上會。
有不少一手樓花在認購時，業主以建築期付款，待收樓時才正式做按揭，若遇上樓市下調，樓花的價格比現樓價值還低，業主需要承造按揭時，已經與當時高樓價有差距，估價亦會有機會不足。由於不同銀行有不同的估價，建議多找幾間銀行查詢，而且一般網上估價都會有滯後，必要時可直接致電銀行，了解最新的物業估價。
個別發展商賣樓時亦會向有需要的業主提供一按計劃，但曾經出現「臨門一腳」拒做按揭，最終要撻訂收場，業主買樓花時付15%首期，並採用建築期付款方法，原定向發展商指定的財務公司﹙「財仔」﹚申請一按高成數按揭。換言之，假如買入1,000萬元樓，只須付150萬元首期，到了物業入伙時，再向財仔借餘款850萬元上會。
每間銀行會委託不同的估價行進行估價，而估價行會根據物業類型、物業成交量、物業質素及物業背景進行評核，因此每間銀行的結果有機會出現差異。買家可考慮委託按揭轉介公司向不同的銀行查詢估價，有機會找出最貼近成交價的銀行。若果真的未能估足價，最後一步嚐試找一位有物業或合資格的擔保人，若銀行同意或可批出所需貸款，但擔保人不易找，乃沒有辦法的最後一根稻草，上述提及的個案便因找不到擔保人最終選擇撻訂。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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