【2026 轉按懶人包】 銀行現金回贈高達1.75%！全面解析轉按原因、按揭成數及申請要求
轉按，即將現有的銀行按揭貸款轉移至另一間銀行，這種做法在過去幾年中受到許多業主的青睞，因為他們希望透過轉按來獲得現金回贈。然而，近月來，銀行已將現金回贈削減至較低的水平，但仍有許多人急需轉按，並查詢不同銀行的轉按計劃。本文將深入探討轉按的注意事項，以及即使沒有現金回贈，為何仍然需要考慮轉按的原因。
轉按的類型
轉按主要可以分為兩類：
- 平手轉按：這種方式是將剩餘的貸款額從A銀行轉移至B銀行。
- 轉按套現：通過另一銀行對物業進行重新估價，利用物業增值來提取現金以供其他用途。
轉按套現的最高按揭成數
根據金管局的按揭成數指引，物業的按揭成數上限對於自用住宅物業、非自用住宅物業、工商舖和車位均為70%。在政府放寬按揭成數後，轉按套現的按揭成數上限對於所有樓價均為70%。若樓價在600萬以下，最高按揭成數可達80%，但需申請按揭保險。
申請轉按的要求
雖然申請轉按不再需要進行壓力測試，但仍需考慮負擔能力，即每月供款不得超過月收入的50%。
為什麼要轉按？
轉按的原因多種多樣，主要包括以下幾點：
擺脫高息危機：許多業主在購買新盤時選擇了發展商提供的按揭計劃，這些計劃在頭幾年通常利率較低。然而，隨著蜜月期（通常為三年）結束，利率會大幅上升，可能超過5%。因此，為了避免高息負擔，業主應及時考慮轉按。
甩掉按揭保險：使用按揭保險可以讓業主申請高達90%的按揭，但需要支付保險費用，且無法出租物業。轉按後，業主如果甩掉保險，不僅可以節省利息，還能靈活運用物業。若在第一年退保，最多可退回40%的保費，第2年為25%，第3年可取回15%。
獲得更優惠利率：銀行經常為優質客戶提供更具吸引力的按揭計劃。如果當前的按揭計劃不具競爭力，轉按可能是獲得更低利率的好機會。
資金套現：如果物業的市值上升，業主可以通過轉按來提取資金。可套現的金額取決於物業的最新估價，計算方式是將轉按的最高按揭金額減去未清還的貸款額。由於不同銀行的估價標準不同，建議通過按揭轉介公司比較不同銀行的服務，以獲得最佳估價。
擔保人甩名：若按揭的擔保人希望解除擔保責任，可以通過轉按來實現。
賺取現金回贈：為了吸引客戶轉按，一些銀行提供現金回贈，具體金額可直接查詢。
高息按揭存款掛鈎戶口：若目前的按揭計劃未包含Mortgage-link，考慮轉按以申請此類計劃，能夠節省利息支出。即使轉按後的資金沒有特定用途，也可存入高息按揭存款掛鈎戶口，利息與按揭利率一致，存款額可達剩餘貸款的一半，並可隨時提取。
利用轉按套現的例子
假設目前的物業市值為1,000萬，未償還的按揭貸款為200萬。根據70%的最高按揭成數，最高可申請的按揭貸款額為700萬，則可套現的金額為500萬。
- 目前物業價值為$10,000,000
- 未償還的按揭金額為$2,000,000
- 最高按揭成數為70%
- 轉按最高申請金額為$7,000,000
- 最高可套現金額為$5,000,000
轉按的申請要求
在申請轉按時，需滿足以下要求：
已過罰息期：大部分銀行的按揭貸款都有罰息期，借款人在第一年提前還款需支付一定比例的罰金。許多業主會在罰息期結束後才正式申請轉按。
樓價升值：轉按套現的前提是物業必須有升值，否則將無法成功套現。
估價良好：銀行的估價直接影響轉按的成功與否，若估價不佳，業主可能會面臨損失。建議在申請轉按前，先向按揭轉介公司查詢多間銀行的估價，以確保能達到轉按的目標。
符合DTI要求：雖然初次選擇發展商的按揭計劃時可能無需壓力測試，但在轉按時仍需符合DTI要求，即每月供款不得超過月收入的50%。
為什麼選擇按揭轉介公司？
每間銀行提供的轉按優惠各有不同，某些銀行的按揭利率更具競爭力，部分現金回贈也較高。如果逐一查詢銀行將耗費大量時間與精力。按揭轉介公司能提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，且不向客戶收取費用。此外，這些公司與多家銀行及財務公司保持緊密聯繫，可以為客戶提供理想的物業估價。
經絡按揭轉介在香港已扎根25年，若您對申請新按揭或轉按有任何疑問，或對私人貸款及信用卡有任何問題，歡迎與我們的按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈。