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財經

減低置業負擔 剛需回歸成交增【21世紀樓論】

591房屋交易網

更新於 2024年01月20日03:45 • 發布於 2024年01月20日03:45 • 591地產新聞

去年樓市成交表現強差人意,全年只有約3.6萬宗的二手成交註冊,交投跌至自1996年以來的最淡靜的一年,比起2007至2010年的旺市平均每年超過10萬宗二手成交,跌幅超過六成以上,二手樓市持續淡靜是市場的剛需徹底消失,或是部分準買家因樓價下跌而暫緩入市,現在樓市是尋回剛性需求的時刻。
樓市剛需求是否已經不存在,首先從人口而言,無可否認近年香港正面對出生率下降,死亡率上升的情況,在2022年全年出生人口僅3.25萬人,但同期的死亡人數卻顯著增加至6.37萬人,加上人口自然變化已經連續三年出現負數,換言之自然人口正不斷下降,不過同時間因應疫後,中國內地及海外人士透過各項計劃移入香港的不斷增加,在去年年中的統計,有多達17.4萬「香港居民淨移入」,令去年年中香港人口的臨時數字已出現止跌回升,去年年中香港總入口已達749.8萬人,與疫情前的750.7萬人接近。

香港人口止跌回升的同時,與此同時,原來香港銀行存款總額亦已重拾升軌,根據金管局提供的數字,最新本地銀行客戶存款總額已經連升6個月,最近11月的客戶存款總額已突破16萬億的歷史高位,較疫情前的13萬億已顯著增加16%,數字反映香港人仍然好有錢,去年樓市轉趨淡靜主要是因為準買家因應樓價回落而暫緩入市。
總括而言,過去一年樓市交投淡靜是受多方面因素影響,其中受過去一年多的加息影響,息口持續高企,供樓負擔增加,加上樓價回落,買家入市意慾自然受影響,不過隨著美國息口經已見頂,市場預期美國聯儲將於今年第二季至第三季開始重啟減息,全年最多減息1.5厘,最少亦會減息1.75厘,最新本地銀行已預期香港將緊貼美國減息步伐,港銀有機會跟隨下調最優惠利率(P)2至3次,減幅約0.75厘,供樓負擔下調的同時,再加上早前政府減辣,買家置業成本降低,減低置業負擔有助樓市剛需求回歸。

筆者:世紀21香港行政總裁吳啟民

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