減低置業負擔 剛需回歸成交增【21世紀樓論】

去年樓市成交表現強差人意，全年只有約3.6萬宗的二手成交註冊，交投跌至自1996年以來的最淡靜的一年，比起2007至2010年的旺市平均每年超過10萬宗二手成交，跌幅超過六成以上，二手樓市持續淡靜是市場的剛需徹底消失，或是部分準買家因樓價下跌而暫緩入市，現在樓市是尋回剛性需求的時刻。
樓市剛需求是否已經不存在，首先從人口而言，無可否認近年香港正面對出生率下降，死亡率上升的情況，在2022年全年出生人口僅3.25萬人，但同期的死亡人數卻顯著增加至6.37萬人，加上人口自然變化已經連續三年出現負數，換言之自然人口正不斷下降，不過同時間因應疫後，中國內地及海外人士透過各項計劃移入香港的不斷增加，在去年年中的統計，有多達17.4萬「香港居民淨移入」，令去年年中香港人口的臨時數字已出現止跌回升，去年年中香港總入口已達749.8萬人，與疫情前的750.7萬人接近。

香港人口止跌回升的同時，與此同時，原來香港銀行存款總額亦已重拾升軌，根據金管局提供的數字，最新本地銀行客戶存款總額已經連升6個月，最近11月的客戶存款總額已突破16萬億的歷史高位，較疫情前的13萬億已顯著增加16%，數字反映香港人仍然好有錢，去年樓市轉趨淡靜主要是因為準買家因應樓價回落而暫緩入市。
總括而言，過去一年樓市交投淡靜是受多方面因素影響，其中受過去一年多的加息影響，息口持續高企，供樓負擔增加，加上樓價回落，買家入市意慾自然受影響，不過隨著美國息口經已見頂，市場預期美國聯儲將於今年第二季至第三季開始重啟減息，全年最多減息1.5厘，最少亦會減息1.75厘，最新本地銀行已預期香港將緊貼美國減息步伐，港銀有機會跟隨下調最優惠利率(P)2至3次，減幅約0.75厘，供樓負擔下調的同時，再加上早前政府減辣，買家置業成本降低，減低置業負擔有助樓市剛需求回歸。

筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民

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