地產代幣化 或成投資市場新趨勢【21世紀樓論】

隨著金融科技(financial technolog，簡稱fintech)的發展日漸普及，帶動金融服務不斷創新，令投資市場出現不同模式、不同渠道的、不同平台的金融產品，地產證券化亦隨著金融科技的發展，衍生更加不同形式投資地產的金融產品，過去一段長時間地產證券化往往只集中於房地產信託基金(REITs)的投資，透過投資收租物業的信託基金，不過REITs的規模往往較高，管理費相對較高。

區塊鏈的技術日漸普及，新近市場出現門檻較低，管理費較平的投資地產新模式，將地產代幣化(Security Token Offering或STO)，形式是將投資的地產項目以證券化代幣進行買賣，日前便有資產管理公司推出全港首個經證監會批准的房地產基金證券型代幣，這隻定名為「Prince」代幣，將融資約1億元，用於收購太子道的5個舖位，投資門檻更低見1000元，此外代幣發行後已即時可以在二手市場自由買賣，日後更有機會安排在受證監會監管的虛擬資產交易平台(VATP)上市，雖然現階段有關代幣只限於向專業投資者發售，但相信日後代幣買賣勢必更加普及。

雖然現時推出的首隻地產代幣規模相對較細，只是投資規模較細，但正好是「小試牛刀」的好機會，正因項目規模細，管理費用較低，基金經理會扣除基本管理用後，將最大的收益給予投資者，加上由於項目現時的租約大多於疫情期間簽訂，日後的租金回報勢必有升無減，此外今次投資設有期限，設定投資期為3至5年，基金經理會於3年後開始向市場出售物業，不遲於5年內轉售項目，務求在適當時候以最高價值出售物業，因應現時商舖市道未復甦，現階段以低價投資商舖，未來三、五年升值空間自然較佳。

總而言之，過去投資商舖門檻相對較高，在金融科技普及下，地產證券化自然是大勢所趨，而過去的房地產信託基金(REITs)的往往集中於大發展商為主，相信今次地產代幣化(STO)確實是「小試牛刀」，如果反應理想，相信亦會吸引更多投資者考慮將旗下的物業以STO的形式集資，地產代幣化或許更見普及，成為投資市場新趨勢。

筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民

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