呂宇健筆｜減息周期未完 樓價可彈多5%｜Ken Lui

美國聯儲局近日一如市場預期減息0.25厘，本地銀行選擇按兵不動，儘管港銀短期不跟隨，但市場已將目光投向明年，尤其是聯儲局主席鮑威爾的任期將於明年5月屆滿，新任主席領導的聯儲局預期會更配合美國總統特朗普施政，令美國利率繼續向下，屆時港息難免進一步下調，亦基於減息預期，我預期樓市反彈未完，至少會再彈多5%以上。

市場最新的利率期貨估計明年將再減多0.5厘，但0.5厘能夠滿足即將要準備中期選舉的特朗普嗎？上周聯儲局宣布減息0.25厘後，特朗普馬上批評當局減息幅度太小，認為今次減息幅度至少應該多一倍，更指美國利率應該要是全球最低，現時白宮國家經濟委員會主任哈塞特（Kevin Hassett）為下任聯儲局主席熱門人選，鮑威爾離任後的聯儲局將會繼續減息是常識吧！

利率是影響樓價的重要因素，當定存息率高過物業投資回報率時，投資者自然做定存好過買樓投資，反之亦然。那本港銀行是否已無減息空間而導致今次未有跟隨美國減息？大家必須留意，香港銀行在美國前一輪加息週期中表現得非常審慎，期內美國累計加息5.2厘，而港銀僅跟隨加息0.875厘，回顧去年至今港銀累減0.875厘，剛好抵消了對上一次加息周期的累積加幅。

若美國持續減息，香港銀行終須跟隨。這不僅因為美元與港元掛鉤的聯繫匯率制度，決定了兩地息差持續擴大，遲早會引發資金湧入、推高港元流動性，從而迫使銀行減息；更重要的是，本地銀行長期以來面臨數以萬億元計的借存逆差問題，減息有助於解決此結構性的資金錯配。只要兩地息差擴大趨勢不變，港息最終向下是難以避免的結果。

近日，就連多年來看淡樓市的仲量聯行香港主席曾煥平最近也轉軚預測明年中小型住宅樓價上升5%，其中的原因就是包括減息，而我認為樓市的後續升幅更將超過5%，假設一個400萬元物業租金回報有4厘，每年收租16萬元，利息只要減0.25厘，一年將可減少支付1萬元按揭利息，這1萬元的利息節省，直接轉化為淨利潤，使每年利潤由16萬增至17萬元。若繼續以4厘租金回報計算，每年收租17萬元，計算後，理論上該物業樓價便需由400萬元上升至425萬元，樓價已經升了6.25%。

呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場