樓市不似預期 連「死貓彈」也談不上【老樓專欄】

香港政府於2月28日宣布全面撤銷各項樓市辣招，希望能刺激樓市。然而，儘管措施一出，市場確實一度活躍，看樓量和交投量上升，但樓價並未明顯回升，三個月後評論指撤辣對樓價的影響有限，主要問題仍在於全球經濟的不確定性、利率上升以及香港本地經濟狀況，撤辣後樓市短期回暖，但長期走勢仍取決於更廣泛的經濟因素。反彈不似預期，樓價跌多過升，連「死貓彈」也談不上。

住宅成交量於撤辣後展現強勁的按月增長，其中4月份的樓宇單位買賣合約數字是自2012年以來最高。然而是次激增是過去積壓的需求一次過釋放所致，預計該數字在未來幾個月將會回落。值得注意的是，作為樓宇單位買賣合約數字的前瞻指標，臨時一手樓宇單位買賣合約數字在3月達到約4,200宗，但在4月下降至約1,700宗，反映市場呈放緩跡象。縱使上月份有多個新盤推出，個別首天出售單位全售馨，明顯有後勁不繼迹象。

期望撤辣大幅反彈落空，同時美國減息押後至九月才會有機會減下來，這一季尚有數千伙新盤趕登場，可見的結果便是繼續下降新盤開售價格，至於入伙盤貨尾減幅或透過其他優惠辦法，老樓估計非兩成未能吸引公眾，始終存庫量逾2萬伙，即使不減價賣樓也要向銀行歸還融資借貸，縱使本港發展商負債率偏低，但無可能一直減貨便會增加土地儲備，所以一方面要減債提供本身現金流，另方面要控制土地成本，便要向補地價上着手以增加資本本錢。

地政總署資料顯示，今年首季整體補地價金額涉逾4.36億元，較2023年第4季錄逾4.91億元，按季下跌逾5,500萬元或11%，並較去年同期錄約142.5億元，大幅下跌約138億元或97%。數個大項目發展商仍然與政府討價還價，包括由恒地牽頭的油塘站對開用地，去年中政府第三度批出補地價約245億元，若以總樓面面積408萬平方呎計，每平方呎補地價約6,000元，發展商仍然不接受，意味這幅可建6,200伙的大型商住項目，繼續「曬太陽」。由於土地成本低，發展商持地亦接近半世紀，亦不急於一時把地皮落人短期發展之列，始終未來數年樓市形勢仍「不太明朗」，以免投資化為烏有。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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