拆解按揭謬誤｜按揭預批被神化 只審批入息非鎖定估價
有意入市的準買家，可以向銀行申請按揭預先批核，掌握自己的還款能力及可負擔樓價，同時鎖定按息。而在銀行按揭審批準則越來越難觸摸的時期，預批亦可以令買家更為安心，不過坊間對按揭預批的效用有誤解，特別要澄清的是，預批是不能鎖定物業估價的。
其實按揭預批主要是針對入息，以了解申請人最多可以借到多少貸款額。舉例，銀行審批申請人入息文件後，預批最高貸款額為900萬元，在限定時間內，只要申請人的入息不變，就可以確保銀行會借出這個貸款額。當然，如申請人預算想借高成數按揭，在預批時也必須提出，因為批核程序及要求會稍有不同。
然而最終的貸款額仍然要視乎物業估價，譬如客戶已在預批時獲批1,000萬元物業的9成按揭，於限期內買入1,000萬元單位，便可以申請9成按揭、借足900萬元。不過，在成交期內估價下跌的話，例如由1,000萬元跌至900萬元，銀行仍可能用最新估價批核。那麼申請人最高仍只可以借810萬元（9成按揭），不能提取900萬元。
業權問題不在預批之列
另外，在預批之中，銀行是不會審批物業質素、業權或其他問題。有些情況是買賣雙方簽了臨約買樓，到買方律師取到樓契後才發現業權有缺憾，或者是一些二手物業，在銀行派員上門驗樓時才發現廚廁對調，也會影響到估價，銀行也會拒批按揭，或者減少放款額。這些情況並不是在預批所能控制的範圍以內。
最後，買家要留意的是，預批成功後雖然不需要再審批入息，但有機會在正式申請按揭時要補交糧單，證明仍然是受僱於該公司，尤其是申請高成數按揭。
另外，目前越來越少銀行願意提供預批服務，如果客人直接走入銀行分行要求申請預批，未必百分百做得到，最好是請相熟銀行專員幫忙協調，或者由坊間免費的按揭中介轉介做預批，成功率會較高。
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