【2025施政報告懶人包】工商舖市場迎新機遇？重點措施一覽

2025施政報告將於9月17日公布，香港政府經逾40場諮詢會，廣泛收集意見。行政長官李家超強調報告將聚焦「拼經濟、謀發展、惠民生」，尤其在樓市鬆綁、商廈活化及基建擴張等方面推出利好措施。對工商舖投資者而言，本報告或帶來重大機遇，包括放寬商廈轉型、調整印花稅及機場城市擴容等。本文整合最新資訊，分析對商業、工業及零售物業的影響，助您搶佔投資先機。

一、樓市「減辣」：放寬印花稅

市場預期政府將調整物業印花稅，刺激樓市交易：

• 擴大$100印花稅範圍：現行適用於400萬港元或以下物業的100元印花稅，建議放寬至600萬港元或以下，降低置業成本，促進中小型單位交易。
• 首置印花稅豁免：提議為40歲或以下香港永久居民首次置業提供印花稅減免，鼓勵年輕人上車。

二、吸引外資：放寬投資移民買樓限制

為吸引資金流入高端物業市場，政府或調整「新資本投資者入境計劃」：

• 降低買樓門檻：建議將可購入住宅物業的投資門檻由5,000萬港元降至3,000萬或2,000萬港元，刺激高端商用物業交易，活化空置商廈。
• 提高住宅投資額度：允許投資移民將住宅物業價值計入投資額，上限為2,000萬港元。
• 設立資金池：提議設立100億至200億美元的閉環式資金池，方便兩地人才投資商用或混合物業。

三、北部都會區：稅務優惠與創新開發

北部都會區作為香港未來發展核心，帶來多項利好措施：

• 稅務優惠：建議為新註冊或遷入指定地區的企業提供首5年利得稅全免，吸引高新科技、綠色金融等產業進駐，帶動工商舖需求。
• 創新開發模式：擴大「片區開發」試點，探索「香港監督+內地興建」模式，引入內地優質建材及技術，提升開發效率。

了解更多：北部都會區「片區開發」詳情

四、商廈活化：轉型學生宿舍新方向

本港商廈空置率高企，政府擬推「拆牆鬆綁」政策，促進商廈及酒店轉型為學生宿舍：

• 簡化轉型程序：2025年將推先導計劃，簡化規劃、地政及建築審批，無需補地價或修訂契約，降低改裝成本。酒店用途定義將擴展，涵蓋學生宿舍。
• 市場需求：預計2028年學生宿舍需求達17.5萬個宿位，供應僅5.5萬個，缺口逾12萬。轉型商廈可設共用空間、自修室，吸引國際學生。
• 酒店轉型優勢：三、四星級酒店改裝成本低，具投資吸引力。

五、機場城市擴容：打造全球航空樞紐

香港國際機場三跑道系統已於2024年底啟用，客運量達1.2億人次，貨運量1,000萬噸。施政報告將擴大機場城市規模，打造「SKYTOPIA」品牌：

• 擴大規模：涵蓋60公頃陸地及200公頃海域，總投資逾1,000億元，包括亞洲博覽館二期、大型表演場館及遊艇港灣。
• 經濟效益：預計創造28萬個職位，帶來4,500億元經濟效益。
• 物流機遇：推動海空聯運，與東莞空港中心合作，年貨運量達100萬噸。綠色航空措施吸引高增值物流企業進駐。
• 區域聯動：納入港珠澳大橋口岸及東涌東，促進商業、旅遊及零售發展，利好舖位租金。

六、第三間醫學院：醫療教育新動力

施政報告擬設立香港第三間醫學院，推動醫療教育與創新：

• 錯位發展：專注招收具科學本科背景的第二學位學生，避免與現有醫學院競爭。
• 國際化招生：約三分之一為非本地學生，提升國際競爭力。

政策對比一覽

政策領域 現行政策 建議調整 潛在影響 印花稅 400萬港元以下物業$100印花稅 放寬至600萬港元以下 降低置業/投資成本，刺激中小型單位交易 投資移民 5,000萬港元買樓門檻 降至3,000萬或2,000萬港元 吸引外資流入高端物業，活化商廈 北部都會區 常規利得稅 首5年利得稅全免 吸引高新產業，帶動工商舖需求 商廈轉型 嚴格用途限制 放寬轉型為學生宿舍，簡化審批 活化閒置物業，滿足宿舍需求

市場現況與機遇

據差餉物業估價署《2025香港物業報告》，2024年底商廈空置率達16.3%，空置樓面2,331.16萬平方呎，相當於11.6幢國際金融中心二期。施政報告的鬆綁政策有望為工商舖市場注入新動力，特別在北部都會區及商廈轉型領域，投資潛力巨大。

地產業界認為，若政府採納建議，將激活樓市交投，穩定市場信心，為香港長遠發展奠定基礎。投資者應密切關注政策動向，把握北部都會區、商廈轉型及機場城市等機遇。

如何獲取更多資訊？

• 施政報告發布：2025年9月17日，透過立法會網站直播或於《施政報告2025》官網查看全文。
• 市場資訊：關注美聯工商舖網頁及社交平台，獲取最新工商舖動態。

常見問題 (FAQ)

• 2025施政報告何時發布？ 9月17日，立法會網站直播，報告全文將上載至官方網站。
• 商廈轉型政策有何放寬？ 「拆牆鬆綁」簡化審批，允許商廈及酒店轉型為學生宿舍，無需補地價，降低成本。
• 印花稅放寬對工商舖的影響？ 擴大$100印花稅至600萬港元範圍，刺激中小型單位交易，帶動整體市場交投。
• 機場城市擴容的投資機遇？ 新設施及物流中心預計創造28萬職位，利好零售及商業舖位投資。
• 北部都會區稅務優惠如何運作？ 首5年利得稅全免，吸引高新產業進駐，活化工商舖市場。
• 學生宿舍短缺對商廈業主的益處？ 缺口逾12萬個，轉型可提升資產利用率，提供穩定租金回報。
• 投資移民計劃調整吸引哪些資金？ 降低買樓門檻至2,000-3,000萬港元，吸引國際資金流入高端商用物業。
• 綠色航空如何影響物流物業？ 推動可持續燃料及低碳創新，提升物流效率，利好工業及倉儲物業。
• 如何參與施政報告諮詢？ 諮詢期已結束，可透過政府網站或社交媒體關注後續進展。
• 報告對零售舖位的影響？ 電子消費券及經濟復甦措施將帶動消費，利好機場城市及北都新區零售舖位。

結語 《2025施政報告》將為工商舖市場帶來新機遇，投資者應密切留意政策詳情，搶佔市場先機。